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物业管理是怎样练成的（8）

第二章如何防范物业管理服务风险

物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空问范围和时间范围都是

非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和非业主使用人的生活的各个方面息息

相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在、无处

不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常

生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个

物业管理企业的头等大事。

第一节物业管理服务风险的类型

根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管

理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约

定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域

内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了

物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务

相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第三十六条“物业管理

企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物

业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的

法律责任。”的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接

或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。

物业管理服务的风险是因物业管理单位的义务产生的，风险的类型

可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车

辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险

和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括

了风险的主要方面。

一、冶安风险

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业

管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风

险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我

国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的

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社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢

劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务

工作带来

二、车辆管理风险

所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆

停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区

物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位另行受发展商或小区业

主委员会的委托进行停车场的经营管理。车辆停放服务另行向车辆停放人在物业

服务费本身以外、收取车辆停放服务费。车辆停放期间，车辆可能遭故意或过失

损坏，也可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业

管理单位面临可能赔付金额较大的风险。

三、消防风险

消防事故和隐患其实也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，

但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，

将此项风险单独列明更有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利

益的维护。消防设施的日常维修和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥