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房地产税收筹划

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。

税收筹划是每个企业的应有权利，但具体到各自的节税机遇却不尽相同。经济因素、税收因素、管理因素、节税技能因素等等，都从不同方面制约着税收筹划的利益。作为税收筹划的主体，除了具备经营管理知识，还必须充分了解各项税收制度和掌握科学有效的税收筹划方法。从目前我国国情来看，存在税种差别、税收优惠政策、企业组织形式、经营项目、投资途径、营销方式、盈余分配、会计处理、内部企业之间、关联企业之间、申报整体单位之间等多种选择，这就为纳税人提供了广阔的税收筹划空间。

房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟重点对房地产企业税收筹划谈几点看法。

一、充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划

与股本投资相比，融资更具灵活性。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利率。企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效益。如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时，总公司可以采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当

总公司所在地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。

二、发挥国家税收杠杆导向作用，通过选择有利的经营方式进行税收筹划

合作建房通常有以下二种方式：

其一，合作双方通过原始的以物易物方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。

其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。

由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。至于以物易物的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。

三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营

业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面：

1．预