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消防工程维保内容及实施方案

维修**大厦消防设施方案

根据物业公司的安排集中人员维修**大厦消防设施故障，使消防设施运行可靠，提高本

建筑消防能力。为了维修工作有序进行，我公司编制了维修方案。

一、基本情况

**大厦由A座和B座及两层地下室组成，建筑面积20万平方米，为超高层公共建筑，

消防设施系统复杂，建筑地上为办公和商业经营场所，地下两层人防工程兼做停车库。消防

喷淋和消火栓系统基本能正常运行，火灾自动报警系统正常投入运行，系统故障较多，目前

主机故障数量1800多条。排查中发现施工单位遗留问题较多，模块未安装，报警线路断路

或短路，联动线路未接线，消防产品编码错误、重码等问题，竣工点位图不齐全，图纸与现

场编码不符；装修业主拆除报警产品不安装，装修过程中打断报警线路造成报警线路接地短

路或断路时有发生，部分装修吊顶未开检修口或采用普通格栅吊顶，不能上人维修，建筑内

为办公和经营性场所，业主协调难度较大，整体维修难度大。

二、编制依据

1、《建筑消防设施检测评定规程》DB52/T426-2015

2、《建筑消防设施维保技术规范》DB52/T1152-2016

3、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2017

4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013

5、《消火栓给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014

6、《建筑防烟排烟系统技术标准》GB51251-2017

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消防工程维保内容及实施方案

三、准备工作

1、物业公司准备工作

a、维修物资已经采购运输到现场，紧急物资、特殊配件、物资补给、专业技术等及时

供应措施已经准备完善。

b、物业配合我方的维修人员已经安排到位，配合人员负责协调进入我方不能进入的房

间，带领我方维修人员进出不能进入或者需要物业人员陪同才能进入的设备房；处理不属于

我方维修的故障。

c、提供完整准确的竣工资料，喷淋和消火栓系统竣工图、消防报警系统的点位图、设

备说明书及技术资料等竣工资料，特别是完整且符合安装现场的消防报警点位图对维修进度

影响非常大。

d、提供登高工器具（设备），我方进场时提供满足维修人员登高使用的工器具或者设

备。

2、维修单位的准备工作

a、已经掌握现场消防设施故障情况。

b、维修人员已经安排到位，负责维修合同规定属于我方维修的故障范围，非我方维修

的故障范围尽力排出查原因，告知物业及时安排维修。

c、维修工具已经准备到位。

d、维修材料及时报物业申购。

e、已经熟悉物业提供的竣工图和建筑基本情况。

四、维修方案（对故障较多系统编制相应方案）

1、火灾自动报警系统

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a、先对消防控制室内消防报警主机、打印机、彩色图形显示终端、外控电源、消防功

放盘、消防录放盘、消防电话主机、多线控制盘等消防设备进行全面检查，保证主机正常运

行，对主机故障、屏蔽、反馈等信息记录清晰。

b、消防中心内消防报警设备全部正常运行后，测量外部接线输出（输入）和绝缘性能

是否正常，对线路进行检查测试及校对，对达不到绝缘要求的线路进行更换，待全部线路达

到绝缘要求后，通电检查点位运行情况，更换不能正常运行的产品。

c、外部消防报警设备故障全部清除完毕后，对报警设备进行调试

（即：对烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、室内消火栓按钮、

水流指示器及信号阀等先进行模拟测试）。

d、报警设备单独