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棚户区改造项目会计核算问题探讨

作者：张勇

来源：《中国民商》2019年第08期

摘要：“棚改是重大民生工程，也是发展工程。”李克强总理在2018年10月8日的国务院

常务会议上强调，“这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等

发挥了重要作用，可以说一举多得‘’。棚改要更好体现住房居住属性，要切实把这件好事办

好。”棚户区改造项目具有周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等

特点。本文对近几年棚户区改造的特点和几种开发模式进行了分析，针对会计核算中存在的问

题，提出了相应的解决对策，以期对提高棚户区改造项目会计核算有所帮助。

关键词：棚户区改造;会计核算;探讨

一、棚户区改造的特征

棚户区是指城市和国有工矿、林区、垦区范围内，房屋建筑密度大、使用年限久、房屋质

量差、人均建筑面积小、结构简陋、安全隐患多、基础设施不完善的区域。棚户区改造具有以

下特征：一是政府通过公开招标等方式确定实施方，实施方负责项目投资、融资、土地综合整

治、安置房建设，综合实力要求高;二是开发周期长，项目需要占用大量资金，对其融资能力

要求高;三是项目业务复杂，对会计核算规范提出了更高的要求。

二、棚户区改造的模式

我国房地产市场经历了三十年来的发展，从协议出让土地阶段发展到土地“招拍挂”现状，

土地一级开发市场逐渐由政府垄断经营。而由于棚户区改造的特殊性，在新型城镇化、棚户区

改造推进过程中，无论从财力还是管理，各级政府对土地一级开发市场的垄断已越发显现力不

从心，棚户区改造推向市场已成为了各级政府的最好选择。在实践中，各地摸索出了多种棚改

开发模式。

（1）从管理模式来看，主要分为委托代建制和自行履行建造式二种。目前大多数项目采

取委托代建制，在这种模式中，政府负责协调相关职能部门制定改造征收政策和依法开展征

收、拆迁、安置工作，开发企业作为实施主体，按照市场原则进行项目实施，负责筹集项目改

造建设所需资金，办理立项、规划、土地、投资建设等各项审批手续，按政府批准的改造建设

规划、规模、内容、投资、补偿标准组织实施改造工作，项目建成后交付安置房。

（2）从收益模式来看，主要分为是固定收益模式和收益分成模式。目前大多数项目采取

固定收益模式，在这种模式下，棚改项目列入政府采购计划，政府购买服务资金逐年纳入政府

公共预算管理，政府通过招标选择具有施工、管理能力强的企业实施。根据双方签订的改造项

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目合作协议，政府按照约定范围的投资成本对企业进行成本补偿，同时按照约定范围投资成本

的一定比例（一般为10-12%），支付项目管理费和利润。

三、棚户区改造项目会计核算中存在的问题

伴随着各地棚户区改造项目的推进，众多建筑企业纷纷参与其中。由于棚户区改造项目开

发经营环节复杂多样、时间长，极易出现多种风险。会计核算不同于建筑企业和房地产企业，

如果不能规范会计核算，不但关系到收入和成本的正确核算，而且還涉及各项税款的计算与缴

纳，对项目经济效益和社会效益将产生不利影响。

（一）开发成本核算不规范

棚改项目从拆迁补偿到交付安置房，周期长，成本项目多，且多为分批次开发，极易造成

成本的归集不规范，同时分配标准的不合理，也会使计量结果不准确。固定收益模式下，项目

开发成本核算不准确，会导致以此为基础计算出的管理费和利润也不准确，财务信息失真。尽

管会计师事务所审核成本时会发现问题，但明显带有滞后性，结果是会计调整和纳税调整的增

加，也增加了财务工作量。

（二）收入确认核算的复杂性