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城镇低效用地再开发专项规划之研究—

—以徽州区为例

摘要：在我国工业化迅猛发展和城镇化高速推进的今天，“资源扩张型”到

“节约集约型”经济增长方式的转变，使得土地资源供应压力越来越大。当前，

政府在提供优质高效服务的过程中，需要解决如何推动低效用地利用效能的提升

等潜在困境。本文通过分析徽州区城镇低效用地现状，对2023-2025年城镇低效

用地进行再开发规划，确定再开发潜力和时序。研究结果表明，徽州区低效用地

现有28.25hm，规划期内低效用地再开发可实现潜力15.90公顷，经济潜力9.15

亿元；2023年再开发地块面积11.93公顷，2024年再开发地块面积8.57公，

2025年再开发地块面积7.75公顷；现状用途主要为居住用地、工矿用地。通过

对城镇低效用地再开发规划，可优化徽州区土地资源要素配置，促进产业结构升

级、激发市场活力、提高土地承载力。

关键字：低效用地；再开发潜力；再开发时序；土地承载力

“十四五”时期，为深入贯彻落实十九大、二十大精神，努力实施供给侧结

构性改革，以更有效的方式促进高质量可持续经济发展，充分考虑到用地的可持

续性，推动节约用地、减量用地，优化土地利用结构和布局，实施可持续的经济

健康发展[1-2]。

目前，相关学者对于低效用地的研究主要分为三个方向：首先是低效用地再

开发的前期识别研究，学者们通过构建宗地级别的评价指标体系，依据土地利用

集约利用程度等来识别低效用地[3-4]。其次是低效用地再开发过程中的影响因素

与优化研究，相关政策法规不健全等被普遍认为是再开发工作难以继续的主要原

因[5-7]。最后是低效用地再开发实施效果评估的研究，有关学者通过城市发展角

度分析低效用地再开发结果对房价、就业率等变量的影响。但这些研究探讨角度

较为宏观，主要通过具体案例对低效用地模式和措施进行研究，忽视了小区域内

低效用地现状、开发潜力和时序研究[8]。

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基于此，本研究选取徽州区为研究对象，重点分析研究该地区低效用地现状

及开发潜力，评估2023-2025年再开发时序。为推进新型城镇化建设、改善城镇

生活居住环境、提高土地集约利用水平提供理论依据。

1.研究区概况及数据来源

1.1研究区概况

徽州区位于安徽省黄山市，是1987年黄山建市时成立的县级市辖区，位于

东经118°04′10″～118°53′50″，北纬29°30′25″～30°09′10″，地

处黄山市南部。徽州区边境分别为歙县、休宁县、屯溪区以及黄山区。2022年末，

徽州区有户籍人口9.46万人。本研究规划范围为岩寺镇和安徽黄山徽州经济开

发区。规划基期为2022年，规划期限为2023-2025年。

1.2数据来源

经《徽州区城镇低效建设用地调查成果》的分析，本研究涉及现状建设用地

1545.142公顷，1762个调查单元，以满足国家有关部门在城市发展中的需求，

并将其纳入新一轮的可持续性发展计划。数据主要由黄山市自然资源和规划局徽

州分局提供，主要包括必威体育精装版的卫星遥感影像、第三次全国国土调查成果、2021年

国土变更调查数据、国土空间规划相关资料、必威体育精装版城镇地籍调查成果。

2.研究方法

2.1GIS空间分析

通过应用GIS技术，结合徽州区的国土空间总体规划以及其他相关的专项规

划数据，建立徽州区现状建设用地调查数据库。分析土地利用功能结构，绘制低

效用地调查相关图件，提升规划方案的准确性，确保方案质