《房地产估价原则》课件.pptVIP

*****************课程目标全面掌握房地产估价的基本原理学习房地产估价的基本概念、目的和方法,为后续的估价实践打下坚实的理论基础。熟练应用主要估价方法重点练习市场比较法、收益法、成本逼近法和土地剩余法的具体操作步骤,掌握各种估价方法的适用条件。提高房地产估价实践能力通过案例分析和实践演练,培养学生独立进行房地产估价的能力,应对各种房地产估价场景。增强专业素质和职业操守了解房地产估价行业的特点和发展趋势,树立正确的职业价值观和职业道德。房地产估价概述房地产估价是指对房地产或其附着物的价值进行分析和评估的过程。它是房地产交易、贷款、税收等活动中的基础性工作。房地产估价师根据一系列的估价方法和依据,确定房地产的市场价值、投资价值或其他特殊价值。房地产估价的目的是为不同需求方提供可靠的价值评估,为交易、投资、管理等决策提供依据。同时也是房地产市场健康运转的重要保障。房地产估价的基本原理1市场价值导向房地产估价的核心是确定房地产的市场价值,以满足交易双方、金融机构和政府监管的需求。2客观性与专业性房地产估价需要遵循专业原则,通过严谨的分析和测算得出客观公正的结果。3多角度分析房地产估价需要结合市场、收益和成本等多种因素进行综合分析,得出全面的估价结论。4动态性与时效性房地产市场瞬息万变,估价结果需要根据市场环境的变化而及时调整。市场比较法1寻找可比物确定最近期内有交易记录的类似房地产2调整价格根据交易条件与评估对象的差异进行价格调整3综合比较通过多个可比物的价格加权平均得出评估结果市场比较法通过寻找可比的近期交易案例,根据交易条件与评估对象的差异进行价格调整,并综合多个可比物的价格情况得出最终的评估结果。这种方法直接反映了市场价格,简单易行,是最常用的房地产估价方法。市场比较法的适用条件交易情况类似市场比较法适用于可找到与待估房地产基本情况相似的交易案例。这些交易案例应当在同一区域、类型、用途和规模等方面具有相似性。交易案例充分市场上应当有足够的可比较的交易案例,以确保分析数据的代表性和可靠性。交易案例不宜过少,以免无法进行有效的比较分析。交易时间接近所选取的可比较交易案例应该发生在与待估房地产价值确定时间点相近的时间段内,以确保交易价格反映了当时的市场状况。市场比较法的操作步骤选择可比物业确定与待估房地产相似的参照物,考虑位置、面积、装修等因素。收集交易资料搜集可比物业的实际交易价格和交易条件等信息。对比分析调整针对待估房地产与可比物业的差异进行相应调整,得出比较价格。估算市场价值综合可比物业的比较价格,经过专业分析,确定待估房地产的市场价值。收益法1定义收益法是通过预测未来房地产可以带来的收益,并将其折现为现值的估价方法。2适用条件收益法适用于可产生稳定现金流的房地产,如出租住房、商业物业、投资性房地产等。3操作步骤1.预测未来收益2.选择合适的折现率3.计算现值4.加上剩余价值收益法的适用条件资产收益稳定收益法适用于收益稳定、预测性强的房地产项目,如办公楼、商业中心等。资产运营成熟该房地产项目必须运营一段时间,有足够的历史数据支撑预测未来收益。投资回报确定收益法要求对未来收益和风险有较好的预测,适用于投资回报相对确定的房地产。收益法的操作步骤1预测租金收益根据市场行情预测未来一定期限内的租金收益2估算资本化率考虑市场风险等因素确定合理的资本化率3计算房产价值以预测租金收益除以资本化率得出房产价值收益法是根据房地产的预期收益来确定其价值的方法。主要步骤包括预测未来一定期限内的租金收益、估算适当的资本化率,最后通过租金收益除以资本化率来计算出房产的价值。这种方法适用于收益型房地产,能够较为准确地反映其市场价值。成本逼近法1计算基础成本逼近法是根据建筑物的实际建造成本加上合理的利润来确定房地产价值的方法。2适用范围这种方法适用于新建、改建或近期完工的物业，对于老旧房产不太适用。3操作步骤首先计算建筑物本身的建造成本,再加上土地成本、开发费用和合理利润。成本逼近法的适用条件房地产物理特性成本逼近法适用于评估房地产的物理属性,如建筑面积、房屋结构、装修标准等。重建成本所评估房地产可以合理确定其重建成本,包括土地购置费、建筑工程费、以及其他相关费用。成交时间适用于近期内交易的房地产,可以准确获取其建造时间和折旧情况。成本逼近法的操作步骤估算土地成本首先根据土地的位置、面积以及相关政策,合理估算土地取得成本。确定建筑成本根据房地产的具体情况,估算建筑材料、人工、机械等的具体费用。计算