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近期四省发文探索现房销售,预售制会退出吗?
2022年6月底以来,部分城市出现期房项目业主集体“断供”现象,主因在于预售制下,部分开发企业发
生资金流动性问题导致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情绪下,消费者对购买现房项目的倾向性加大,
2022年全国商品住宅销售面积同比下降26.8%,其中期房销售面积同比下降29.6%,而现房销售面积仅微降
2.3%,现房销售面积占商品住宅销售的比重自2018年明显回落后出现回升,2022年占比回升至13.9%(2010-
2017年期间,住宅现房销售面积占比普遍在22%-23%左右,2020-2021年占比仅为10%)。
今年1月,全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资
金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”预计今年试点工作将较快推进,近期已有多地
发文要试点现房销售,这也使“预售制是否应该退出”再次成为各界热议话题。
回顾过去,自我国预售制推行以来,商品房项目不能顺利交付的问题时有发生,虽然各地对开发企业预售
资金等方面进行了监管约束,但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。相比于预售制,现房销售更符合大
众对商品房销售的期望。近年来,部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作,积累相关经验,如海南省于2020
年已要求全面实行现房销售,今年以来,已有山东、河南、安徽、四川四省提出支持有条件的城市开展商品房
现售试点。那么现阶段是否会全面取消预售制度?住房销售制度未来将如何发展?本文通过梳理预售制现存的
问题、对比国内外预售资金监管政策,对预售转向现房销售的影响及未来发展路径进行探讨分析。
一、我国预售制度发展历程及现状
上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步,居民对商品房的需求迅速提升,而我国商品房供应量严重不
足,造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量,缓解企业资金压力,内地借鉴中国香港的楼花销售制度,
开始推出商品房预售制。
上世纪50年代,香港住宅普遍整栋出售,成交量极低,企业资金回笼慢。霍英东首创“卖楼花”模式,
提出楼房在建成之前进行销售,同时将每层住宅按单元进行单独销售,该模式有利于增加住房供给的同时,亦
降低了商品房购买门槛,推动房地产行业的快速发展。1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》,以法律形
式确认了商品房预售制度。
90年代,在我国城镇化进程初期,商品房供给出现短缺现象。借鉴香港的楼花模式,我国逐渐开始预售制
度试点。1983年深圳率先开始商品房预售试点,1986年上海跟进。1994年7月颁布的《城市房地产管理法》,
正式在法律层面确认了商品房预售制度,对商品房的预售条件、监管作出了原则性规定,要求商品房预售所得
款项,必须用于有关的工程建设。同年11月,住建部发布了《城市商品房预售管理办法》(分别于2001年与
2004年进行过修订),对房屋预售行为的定义、预售条件、需要提供的证件、相应程序等进行明确要求。
表:商品房预售制度出台历程
时间主要事件
1956年香港政府出台了《预售楼花同意书》,正式以法律的形式对楼花预售进行管理。
1994年国务院颁布《中华人民共和国房地产管理法》,用法律的形式确定了预售制度的条件要求。
1994年出台《城市商品房预售管理办法》,住房预售制度在内地开始实施。
1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》,再次强调商品房预售制相关要求。
2001年修订《城市商品房预售管理办法》,细化惩罚措施。
2004年修订《城市商品房预售管理办法》,完善预售申请流程。
资料来源:中指研究院综合整理
1.商品房预售条件
根据《城市商品房预售管理办法》(2004年修正版),商品房进行预售需要满足以下基本条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工
进度和施工交付日期;
(4)应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
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