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房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发
间接费用、建安费用、基础设施配套费用,不可预见费用本以及各种税
费、规费。
1、土地费用:土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿
费。现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。
土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司)的费用(即土地
挂牌费用),还包括拆迁安置补偿费用,也应包括在土地交易过程中的
一些无法明示的费用(比如议价、中介费)。为追求GDP和政绩,现在
各大城市土地挂牌标价越来越高,各种地王不断涌现并不断被刷新,土
地费用不断加大造成楼面价也不断的上升.
2、开发前期费用:前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、
方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设
计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、
工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程
招标代理,土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平等等费用。
上述费用各省市都有各自的收费标准.但现在一些从事环境评估、地震安
评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人,均与发改委、环保局、地
震局、建设局,城建局等政府机构有着千丝万缕的联系,而且从事上述
工作的绝大部分单位,与政府相关部门挂钩,于是收费标准上下浮动较
大,人际关系相当重要(这也符合中国的国情),该费用的高低,也是
房价高低的一个标尺。
3、建筑安装费用:建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至
整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装
工程费用等,即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备
案、安全报监、意外保险等费用,对我们来说应该是相当熟悉了,不作
阐述。
4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福
利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发
销售过程中发生的费用:销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆
典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。目前房地产市场中,销售
代理费及销售广告、项目推广费一般占据销售总额的1。5%-3%.
5、基础设施配套费用:基础设施配套费包括:基础设施和公共配套设
施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区的水、电、暖(热力)、
气(天然气)、通讯(电话、宽带)、有线电视、小区道路、绿化等费
用.公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务
的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所
等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网
点)等所发生的费用.此部分费用,同样也与开发企业的社交公关能力有
密切的关系。
6、不可预见费用:项目在开发建设工程中遇到的材料涨价、政府宏观
政策的调整,银行贷款利率的调整,人工工资的大幅度涨幅等等;
7、各种规费、税费。税收:房地产主要税费包括:a营业税:营业收入
的5%;b城市维护建设税:营业税的7%;c教育费附加:营业税的3%;
d地方教育费附加:营业税的1%(上述营业税及附加合计为营业收入的
5。55%);e土地增值税:按规定的税率征收;f房产税:房产税有两
种计税依据,一种是年房产税=房产原值*(1—30%)*1.2%;第二种
是房产租金收入*12%;g土地使用税:按相关年税额标准缴纳;h印
花税:依据建筑安装承包合同,房屋销售合同等合同金额的万分之五缴
纳;j企业所得税:一般企业所得税的税率为25%。规费:主要由地方政
府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规
范。诸如征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、新型墙体
材料专项基金、建筑企业养老保障、;房地产综合开发费、房地产开发
管理费等等。
2010年1月10日,山东省住房与城乡建设厅房地产管理处花景新处
长,在诸城市全面提高建设行业整体素质培训班,作了《当前山东省房
地产市场形势与对策》的报告,报告中通过对山东省17个地级市的房
地产开发成本的统计和分析后认为:在房地产开发成本构成中,土地成本
占了12%—34%;前期工程费占6%-16%;开发间接成本占
3.7%—11%;建安成本占30%-55%;配套成本占2.4%-9.4%;不可
预见费用占1。6%-3.8%;各种规费占5。8%—11%.
一些网站、文章表示中国的房地产开发费用中有近55%的费用缴纳给
了政府。房地产开发涉及的
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