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浅谈房地产施工项目成本控制

摘要：文章通过分析现阶段房地产项目成本控制存在的问题，

提出了房地产项目全寿命周期成本分阶段控制的理念，并根据各阶

段对成本控制影响不同，提出了相应成本控制的具体措施。

关键词：房地产项目；成本控制；全寿命周期

一、目前房地产项目成本控制存在的问题

（一）成本控制不够系统

房地产项目与一般产品成本控制的根本区别在于它的目标成本

控制是一个过程，它控制的对象是一个工程项目，从工程酝酿到最

后竣工全过程。因而，如何针对完整的房地产项目制定出可操作的

系统的成本控制措施十分关键。但很多房地产企业对于项目成本的

制定过于简单化和程式化，有些房地产企业只是简单地依据以往的

工程成本降低率确定一个目标成本。在成本控制措施方面，只有简

单的规章制度，具体由谁去做，怎样做，做到什么程度都没有提及，

缺乏可操作的成本控制流程，制定的规章制度无法得到有效执行。

成本控制没有和房地产项目实际情况结合起来，可操作性差，很难

起到有效控制的作用，更无法分析出成本差异产生的原因。

（二）成本控制重点存在偏差

因为施工阶段投资占据了投资费用的60%左右，我国房地产长期

以来较重视施工阶段的成本控制，忽视了前期投资决策和设计等阶

段的管理和控制，形成重施工、轻前期的成本控制思想。但实际上

有关文献表明，项目建议书和可行性研究报告对项目投资的影响程

度为70%—90%，设计和建设准备阶段对项目投资的影响程度为60%

—70%，而前期工作费用只占建筑物全寿命费用的1‰——2‰[1]。

因此仅仅凭借投资费用的多少而定成本的控制重点，这是一种丢了

西瓜捡了芝麻的控制方式，成本控制重点要考虑各阶段对成本的影

响程度。

二、房地产项目全寿命周期成本分阶段控制基本思想

（一）建立全寿命周期成本控制观念

寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期

间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意

到建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方

面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，

从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展

的角度对成本实施全程控制。

（二）建立分阶段有重点控制观念

根据基本建设程序，房地产项目建设过程可划分为：项目建议

书、可行性研究报告、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实施阶

段、生产准备阶段、竣工验收阶段、后评价阶段等阶段[2]。

介于房地产项目实施过程中，各阶段对成本影响程度不同，笔

者拟将全寿命周期的成本控制划分成三个阶段：项目实施准备期的

成本控制，项目实施中期的成本控制，项目实施后期的成本控制（见

图2.1）。并且把准备期成本控制作为全寿命周期成本控制的重点，

在此基础上针对三个阶段，采取不同措施进行相应成本控制，从而

达到效益的最大化。

三、全寿命周期成本分阶段控制基本方法

根据分阶段成本控制的观念和各阶段对成本控制影响不同，在

不同阶段，采取不同的重视程度和不同措施，主要控制原则：重准

备期、兼顾中期和后期。

（一）重视项目准备期成本控制

1．项目建议书阶段成本控制。首先，开发项目的建设条件要有

利于节约资金，特别是开发项目的选址要得当，应尽量便于获得建

筑材料，易于各种型号机械的运作。还应考虑各种地下管线埋设、

地块标高、地面障碍物等因素和政策、资源和法律等方面的支持度。

在项目初始阶段要对其进行严密考察，权衡各方面条件使其既有利

于房地产项目的开发，又能节约资金。其次，建设的内容和规模方

面要适当，要根据开发商的经济潜力量力而行。再次，做好投资和

效益的预先估算，一方面要进行细致大量的市场调查，另一方面可

以查阅相关案例，借鉴经验。

2．项目可行性研究报告阶段成本控制。开发项目不可能满足所

有消费者的需求，因此需要在市场调研与预测的基础上，确定一个

主攻目标，选定前景良好的目标市场。有了市场再加上合理的有利

于节约投资的方案就能很好的赢得消费者。方案的选择既要能达到

既定的功能又能节约资金。应遵循可行性、高性价比、留有发展空

间、与地区、市场适应性等原则。方案要抓住消费者心理，能适应

消费者整体品味。项目开发的成品在经过漫长的开发期后仍能作为

市场的主流产品。

3．项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节的成本控制所占

权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。主要可以从以下几点

对成本加