房地产开发项目总成本费用构成估算 .pdfVIP

房地产开发项目总成本花销构成估计

1、土地花销估计

（1）土地使用权出让金

土地出让金的底价估计一般可参照政府同期出让的近似地块的出让金数额并进行时间、

地段、用途、临街情况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境情况及土地现状等因

素的修正获取；也能够依照城市人民政府宣告的城市基准地价或均匀标定地价，依照

项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正获取。土地有偿出

让的方式包括拍卖、招标与协议。

(2)土地征用及拆迁部署赔偿费

新条例规定：拆迁赔偿的方式能够推行钱币赔偿，也能够推行产权调动。钱币赔偿的

金额，应依照被拆迁房子的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价钱确

定；推行产权调动的，应计算被拆迁房子的赔偿金额和所调动房子的价钱，结清产权

调动的差价。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法经过土地出让

或转让方式获取的土地使用权能够转让给其他合法使用者。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的花销。在房地产开发投资中不常有，

但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）常常采用。

（5）土地投资折价

非常常有的合作开发项目的模式。

2、先期工程费

先期工程费主要包括开发项目的先期规划、设计、可行性研究、水文地质勘探以及“三

通一平”等土地开发工程费支出。

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的花销一般可按项目总投资的一个百分比

估计。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的%—

%，水文、地质勘探所需的花销可依照所需工作量联合相关收费标准估计，一般为设计概算的%

左右。

（2）“三通一平”等土地开发花销，主要包括地上原有建筑物、修建物拆掉花销、

场所平坦花销和通水、电、路的花销。这些花销的估计可依照实质工作量，参照相关

计费标准估计。一般为设计概算的%。

3、基础设备建设费

基础设备建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的

各样管线和道路等工程的花销，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排

洪、电讯、环卫等设备的建设花销以及各项设备与市政设备干线、干管和干道的接口

花销。

基础设备费平常采用单位指标估计法来计算。大体估计时，则各项基础设备工程均可

按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本花销，主要包括建筑工程费（构造、

建筑、特别装饰工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤

气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装饰工程花销等。

5、公共配套设备建设费

公共配套设备费是指居住小区内为居民服务配套建设的各样非营业性的公共配套设备

（又称公建设备）的建设花销。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共卫

生间、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发公司所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项

花销。包括薪资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房

摊销和其他花销等。

7、管理花销

管理花销是指房地产公司行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而

发生的各样花销。主要包括：管理人员薪资、工会经费、业务款待费、员工教育经费、

劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税

（公司管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形财富摊销、创办费摊销等各样花销。

管理花销可按项目投资或前述1—5项直接花销为基数，取一个百分比计算。这个百分数一

般为3%。

8、财务花销

财务花销是指房地产开发公司为筹集资本而发生的各项花销，主要包括借钱和债券的

利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及公司为项目筹资

发生的其他财务花销。

长远借钱利息、流动资本借钱利息的计算详见“借钱还本付息估计”。利息外的财务

花销可按利息10%估计。

9、销售花销

销售花销是指开发项目在销售产品过程中发生的各项花销以及专设销售机构或拜托

销售代理的各项花销。主要包括以下三项。

（1）广告宣传及市场推行费

约为销售收入的2%—3%（住处销售物业较高，写字楼物业较低）

（2）销售代理费

约为销售收入的%—2%

（3）其他销售花销

约为销售收入的%—1%

以上各项共计，销售花销约