房地产开发标准化 .pdfVIP

没有标准化，每个项目的试错成本占有多大？

财务管理缺少标准化，严重时易出现亏损的情况！

财务管理是企业管理的核心，特别是对于资金密集型的房地产企业来说，

尤其如此。致力于成为优秀的房地产企业，必须持续加强财务管理。越是

在房地产宏观调控的市场环境下，越不能放松。通过不断创新的运营思路，

持续为公司创造价值。

财务管理缺少标准化，项目可能将在150余个环节上多付出资金，造成投

资成本增加，销售难度加大，项目利润降低。严重时出现亏损的情况。

开发全流程控制缺少标准化，易导致项目失败。

开发全过程管理，重点工作应从关键环节及最长路径抓起，提前计划、组

织，落实责任人，确保项目关键环节及最长路径按计划完成，才能保证整

体计划周期按计划完成。

如果开发全流程控制缺少标准化，项目将在整个开发的过程中，失去整体

把控，将会不断地出现影响工期的环节，并无法做到提前准备与预防，问

题和矛盾将无法得到正确的预判。从而影响工期，严重时将导致项目失败。

征地缺少标准化，将出现“成熟地块风险低”的判断！

征地是项目开发流程中最重要的第一环节，地块取得过程中需要调查的要

素是否全面、论证依据是否真实、论证方法是否科学、论证结论是否准确

都直接影响地块取得的决策过程。

征地环节缺少标准化，将会出现“成熟地块风险低”或者“便宜地块风

险低”等不同的判断。但是核心地段的土地成熟，地价也会相应高起、同

时地块取得过程中竞争也会激烈。宏观调控对于豪宅、高端产品的影响程

度亦是更大。非核心地段的土块成熟度低，但往往也伴随着地价优惠、竞

争少、地块取得容易。但是便宜地块往往位于非核心地段，成熟度低、客

户认可度低、未来销售难度大等问题。

什么是房地产产品标准化

首先要明白房地产产品是什么，包括哪些内容？就住宅来说，其产品就是房屋，

而房屋又包括哪些构件呢？直观而言有外墙、门、窗、电梯等等，还有一些看不

见的比如钢筋、保温层、防水层等等。这些构件不论外观、技术参数、价格、品

牌等都不同，这些叫做产品标准，而某一类的房屋可以采用相对固定标准的构件

组合，这就是产品标准化。房屋又是如何分类的呢？常见的就是根据客户类型进

行划分，比如万科就从家庭构成、收入构成、年龄等多个维度对客户需求进行总

结和分析，每种客户类型对应一种产品类型，以后只要拿了土地、项目定了位，

就能确定产品类型及其构件的组合。

现在很多开发商都开始或已经建立了自己的产品线“”，这是产品标准化的产物，

既可以加强品牌建设，又能通过集中采购节约成本

房地产开发，对房地产项目的成本控制主要有哪些措施？

1、地产开发企业的成本构成

房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部

费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：

土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用

从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、

设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目

开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润

最大化的目标。

2、成本分解的过程

项目开发成本的控制与项目成本发生的周期同步，其首要特点是一个过程，然

后是地产企业诸多管理活动的体现。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也

有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在项目初期，首先是确定一个项目

总体的投资估算即估算成本，然后在逐渐细划到成本目标的过程。

1、项目前期阶段：土地成本控制和政府财政管理费用的控制

2、设计阶段：概念设计中要求多方案比较，同时提供设计预算；

3、施工阶段：标底制作、招标控制、过程管理、洽商管理；重点是制定详细、

随时掌握总体成本；

4、结算阶段：完成竣工图，比照竣工图计算工程量，依据合同核对工程范围；

根据市场价格调整单价等。