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房地产开发企业存货评估方案(初稿)

房地产开发企业存货评估方案

一、房地产企业的存货评估的基本思路

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易

耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发

产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、

分期收款开发商品等科目。房地产开发企业的存货除具有一般工业企业

的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根

据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。

为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应

当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发

项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的

种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、

房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

二、房地产以及房地产开发的特性

（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物

业三大类。其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开

发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取

得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成

后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。不同的

实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有

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位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、

专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。

这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。

三、房地产开发的主要程序

房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选

→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议

→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。同时又可以划分为四个

阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售

阶段）→租售阶段。在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不

同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。

四、房地产开发项目成本费用的构成：

房地产开发过程中的成本费用主要有九项内容构成，详见下表：

1.土地出让金、征地费

一．土地费用2.城市建设配套费

3．拆迁安置补偿费

1．规划勘察设计费

二．前期工程费2．可行性研究费

房地产开发项目成3．场地平整费

本费用的构成1．建安工程费

三.房屋开发费2.公共配套设施建设费

3.基础设施建设费

四.管理费用

五.销售费用

六.财务费用

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七.其他费用

八.不可预见费用

九.税费

五、房地产开发企业的房地产销售定价方法：