房地产 宏观深度报告：地产恢复行至何处：销售、融资、拿地、投资全梳理.pdfVIP

宏观经济与政策

2023年03月30日

事项：

2023年1-2月房地产数据全线回暖，高频指标显示2023年3月销售继续改善。

平安观点：

本篇报告结合官方数据、高频指标和房企公告等，从销售、融资、拿地

和投资四个维度，对中国房地产恢复状况做了全面梳理。

销售方面，短期高景气可能源于前期积压需求的释放，未来或将再度承

压。2023年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比下降3.6%、同

比持平，与2022年12月的增速相比大幅回升。从30大中城市的高频数据

看，3月全国商品房销售有望进一步改善。二手房销售恢复时点早于新

房，而新房中期房销售改善程度好于现房。参考2022年上海疫后地产销

售恢复的经验，我们认为因疫情而积压的购房需求可能已得到相当比例

的释放。目前，我国商品房库存仍处高位，供给端对销售的掣肘较弱。

但在2016年后中国商品房销售持续透支、居民部门债务压力积累、对经

济和就业的预期改善需要时间、保交楼任务依然艰巨等多重因素的压制

下，中国房地产销售可能再度面临来自需求端的压力。

融资方面，“三箭齐发”政策效果逐步显现。2023年1-2月房地产开发资金

来源同比-15.2%，较2022年12月的-28.7%跌幅明显收窄，也是2022年3

月以来同比跌幅首次少于两成。信贷方面，2023年1-2月开发商到位资金

来源于国内贷款同比下降15.0%，降幅有所扩大，与高基数有关，房企

获得开发贷最难的时候大概率已过。债券方面，民营房企信用债发行规

模依然较低，但房企授信大幅增加后信用债违约风险下降，民营房企信

用利差已大幅回落。股权方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交

所拟定增募资，预计将获得超千亿元的股权融资；9家房企已完成港交所

的股权融资，扣除配售佣金后净融资200余亿元。

拿地方面，2023年土地市场热度降温，不过民营房企参与度提升。2022

年11月-12月土地成交持续回暖，但2023年以来土地市场热度降温。一个

积极的现象是，民营房企拿地参与度提升。鉴于地产销售可能过了恢复

最快阶段，我们认为土地一级市场恢复还需要时间。

投资方面，房地产对中国经济拖累最大的时候已经过去。2022年12月以

来，房地产开发投资相关指标持续改善。领先指标显示其它费用同比

2023年上半年面临较大回落压力，但新开工面积同比短期或将触底，保

交楼助推下竣工面积同比大概率将加速，两者共同推动建安投资同比回

升。我们认为2023年房地产对中国经济的拖累将明显弱于2022年。

正文目录

一、销售：积压需求释放带来助推4

1.1现房销售表现强于期房4

1.2三线城市商品房销售恢复更快5

1.3二手房市场复苏早于新房6

1.4积压购房需求或已得到相当比例释放6

二、融资：“三箭齐发”效果渐显8

三、拿地：民营房企参与度提升11

四、投资：对中国经济拖累最大的时候已经过去