房地产行业中国REITs市场洞察系列报告之二：乘公募REITs之风，开启投资新渠道(202104).pdfVIP

乘公募REITs之风，开启投资新渠道

中国REITs市场洞察系列报告之二｜2021.4.13

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核心观点

2020年4月30日，中国证监会和发改委共同发布《关于推进基础设施领域不

动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs

制度与市场建设正式拉开帷幕。推进基础设施REITs具有重要意义，有利于

国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济

能力，有效盘活存量资产。

▍不动产投资信托基金（REITs），是实现不动产证券化的重要手段。REITs通

过发行收益凭证来获取资金，交由专门投资管理机构进行投资管理运营，这些

活动所取得的收益将按比例分配给投资者。REITs至今已经经过半个多世纪的

发展，从全球来看，REITs市场各具特色。美国REITs市场是全世界最早也是

最成熟的REITs市场，产品结构丰富，涉及多种领域。日本是亚洲最先发行REITs

的国家，总量排亚洲第一。新加坡是亚洲第二大的REITs市场，允许跨境投资，

足迹遍布世界各国，也为投资者投资全球不动产提供了有效途径。中国香港

REITs市场较为年轻起始于2005年，尽管数量只有10只，但其中有代表性的

REITs凭借其完善稳健的经营模式和投资模式树立了亚洲REITs市场的标杆。

▍我国以基础设施领域开启公募REITs的上半场。REITs起源于房地产领域，而

我国以基础设施领域开启公募REITs是符合当前实施国家重大战略，深化金融

供给侧结构性改革的重要部署。我国基础设施存量庞大，现有的基础设施领域

具有很大的证券化潜力，有吸纳海量资金的能力。我国现有的基础设施投资模

式较为传统，存在投资效率低，融资渠道单一，资金退出难等问题，利用REITs

金融工具的推出，可以有效盘活存量资产，缓解企业和政府降杠杆的压力，通

过REITs在公开市场的价格引导来实现资源的优化配置，提高投资效率。

▍REITs具有高票息，抗通胀，长期回报率高，分散风险等投资价值。REITs具

有股性+债性的收益特征。资本市场投资者往往把REITs的风险收益特征定位

在股票和债券之间。REITs的债性体现在其强制性的高比例分红，同时，REITs

也具有股票的特征，因为其本身代表着所有权。从风险和收益匹配的角度来看，

REITs的夏普比例高于其他股票指数，是较为优质的投资资产。而且，REITs

与其他大类资产相关性较低，使得REITs成为分散风险、优化投资组合的重要

资产。REITs在资产配置中具有抗通胀的优势,其抗通胀性首先体现在作为其

底层资产的不动产，具有强大的抗通胀能力，其次REITs的主要收益来源租金

等也会根据通胀情况调整。

▍公募REITs推出契合我国居民资产配置的发展趋势。基础设施公募REITs的一

大特点，就是个人投资者可以直接通过认购公募基金份额进行投资，而之前的

其他类REITs产品均为私募形式，普通个人投资者无法直接参与。在中国居民

的可选投资对象上，居民并不满足于存款等保本投资产品的收益水平，但理财

产品、结构化存款收益较低，信托门槛较高，股票、基金等收益高但风险也较

大。因此居民需要有一类收益更高，风险略有放大，但却标准化的产品来进行

投资。基础设施公募REITs的出现恰好可以填补这一空白，充分与当前国内居

民资产配置结构的变化趋势相吻合。

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中国REITs市场洞察系列报告之二｜2021.4.13

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2020年4月30日，中国证监会和国家发改委共同发布《关于推进基础设施领域不动

产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs制度与市场建

设正式拉开帷幕。推进基础设施REITs具有重要意义，有利于国家重大战略实施，深化金

融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，有效盘活存量资产。

▍全球REITs市场各具特色