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老旧社区空间更新改造模式的评估与思考

——以北京双榆树为例

何凌华

摘要：城市进入存量发展阶段，中心城区大量的老旧住宅区则是这些存量用地中的主角。近年来，在国家

相关政策的支持下，各地实施抗震加固和建筑节能等改造，已完成住宅改造约10亿平方米。目前的更新提

升多以物质层面的问题出发，针对旧、破、乱等要素进行质量、安全、美观方面的提升。这种单纯以问题

出发的改造角度，忽视了老旧小区自身优势的挖掘，忽视了当地居民的真实诉求。

文章以北京双榆树地区的更新改造模式，追踪近年来双榆树地区所进行的改造项目，并对其实施效果

进行评估。研究发现，这种基于“城市美化运动”的更新改造模式，忽视了老旧小区既有的空间特征及社

会特征，许多工程项目并没有起到改善当地居住环境的意图，反而破坏了原有的尺度、空间以及场所。同

时，告知式的公众参与无法将居民诉求反映在具体的改造内容上。文章从实际使用的视角出发，评估双榆

树的更新改造成果，反思老旧社区更新提升的改造原则，探讨建立社区公众参与有效机制的必要性。

关键词：老旧社区空间,更新改造模式,评估,双榆树

1老旧社区更新改造的时代背景

在土地资源节约利用、建设用地资源紧缺、城市生态环境恶化等态势的倒逼之下，城市发展

要从传统的增量扩张向存量提升转型。城市发展进入了以城市更新为主线的阶段，即推动城市更

新，转向存量规划：以提高城市活力和品质为目标，积极探索渐进式、可持续的有机更新模式。

中心城区大量的老旧住宅区则是这些存量用地中的主角，以往大规模拆除式的旧城改

造已不再符合城市发展的要求。根据国家统计局和住房和城乡建设部的数据，1980-2000年

我国新增住宅面积约80亿平方米，其中需要改造的约40亿平方米。建于20世纪70-80年

代左右的老旧住宅小区普遍存在着基础设施老化、建筑年久失修、生命通道堵塞、交通组织

不畅、停车矛盾突出、小区环境差、物业管理欠缺等诸多问题。虽然现状问题很多，但传统

的老旧小区路网较密、公共服务设施布局完善、邻里关系和睦等因素也是老旧小区的既有优

势所在。在城市更新中如何进一步发挥老旧小区的既有优势，以人民的利益诉求出发提高生

活品质成为老旧小区更新提升的重点。

北京双榆树地区自2008年奥运会起，开始了一系列的城市更新提升工作，但是实际实

施的更新提升总是与本地居民的真实诉求背道而驰，那么政府的提升改造、居民的真实诉求、

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规划的指导作用这三者是如何在其中协调，成为本次研究的起源。居住社区不仅是城市空间

结构体系中的基本单元，更是社会治理体系中的基层载体，老旧小区的日常管理工作依托社

区居委会、街道办展开，可以很好地域基层社会治理相结合。老旧小区更新整治规划有条件

成为推动社区治理的有效方式和途径之一。

2北京老旧小区更新提升基本内容与工作流程

2000年北京市政府颁布了《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》，真正掀起

了危旧房进行大规模改造的高潮。2012年北京市将老旧住宅区的改造再次提上工作日程。

政府要求在“十二五”的时期内，完成近6000万平方米老旧小区的综合整治。政府圈定的

改造范围为：建于1990年及以前的，未建立长期有效管理机制的老旧小区或单栋住宅楼。

负责单位联合单位相关标准制定

北京市住房城乡建设组织制定以下基本标准：