某房地产项目设计优化经验总结 .pdfVIP

某房地产项目设计优化经验总结

作为房地产开发企业的工程管理部门的工作，自项目决策阶段开始一直贯穿至

保修期结束，是一个全寿命周期参与的过程，涉及的各个方面配合、协调及管理。

工程管理的核心任务是目标控制，工程管理部门的目标控制的任务主是成本、进度

及质量控制等。每个目标任务都会经历三个阶段即事前控制、事中控制和事后控制，

但最重要的为事前控制，其次才是事中控制，事后一般是对事前和事中控制不力的

补救。作为一个项目的工程管理部门来说主要要在以下三个阶段抓好每个目标的事

前控制，即规划设计阶段、工程招标阶段、工程实施阶段。

一、规划设计阶段成本控制的措施及方法

设计方案的定稿基本上就决定了项目的80%以上的建安成本，所以设计方案的

选用变得十分重要，设计阶段的建筑基础形式、结构类型、主要工艺和材料的选定，

是控制成本、质量和施工进度的关键。合理的选择建筑基础形式、结构类型可以节

约大量的资金，避免投资浪费。

(一)建筑基础及结构设计优化

1、基础工程优化

工程地质勘察完成后，勘察公司根据实验数据保守地提出了地基处理方案，

即多层采用预应力管桩，高层和地下车库采用钻孔灌注桩的方案，设计院采用了

勘察公司的建议。

在此同时工程部技术人员对项目周边各工程进行了实地调查，主要调查了地

质勘察情况，选用基础形式及基础埋深等，根据调查所掌握的数据做对比分析后，

发现基础形式存较大优化空间，与勘察公司和设计院沟通后，存在的主要问题是

缺乏有力数据的支撑，如何全面进行承载力压板试验时间较长，对工期影响较大，

决定对项目一标段部分楼座先开工，对施工进程中的相关数据进行采集，根据采

集的数据再进行优化。基础优化分为两步走，第一步根据先期开工的楼号所得到

的数据及时对一标段未开工的管桩桩长、桩径进行调整，调整后方案比原方案直

接节约25万余元，对二标段部分楼座采取试桩；第二步结一标段采集的实施数据

及二标段试桩数据，对二标基础形式进行全面优化，二标段优化方案为：多层住

宅全部采用CFG桩（桩径为400mm，有效桩长为10m）、高层采用D500的管桩

（桩径为500mm，有效桩长为5~7m）、地下车库采用天然基础。直接节约造价

600多万元，取得了客观的经济效益。

2、建筑结构优化

建筑结构优化的重点是合理控制建筑物的钢筋及混凝土使用量，为建筑物选择

经济合理、便于施工的结构形式。经过对华厦设计院出具的项目各建筑物图纸的计

算、分析后，发现高层住宅及地下车库存在较多问题，且具有较大优化空间。

小高层存在的问题：地下室底板下表面与承台下表面一齐，由于承台高度较大，

地下室底板上表面与建筑完成面间有较大的高差，使回填土的量大，重量也很大，

主体剪力墙体系为短肢，且存在部分“一”字形短墙，在经济性和抗震性能方面都

较为不利。首层及地下室内墙墙体厚度达到了350mm，严重降低出房率。主要经

济技术指标钢筋含量为90kg/m2,混凝土含量为0.487m3/m2。

优化方案：地下室底基础梁下返，取消底板覆土；主体剪力墙体系改为长肢，

避免“一”字形墙出现。钢筋含量应控制在65kg/m2左右，混凝土含量应控制在

0.45m3/m2左右，节约成本300多万元。

地下车库存在的问题：地下车库底板同样是基础梁上返，回填土量大（覆土厚

度为1米），施工费用及难度都较大。顶板设计为空心楼盖形式（上下表面为混凝

土，中间为轻质填充物），此形式不便于施工，发生漏水也无法维修。主要经济技

术指标钢筋含量为163kg/m2,混凝土含量为1.28m3/m2。

优化方案：底板基础梁下返，取消1米厚覆土；顶板设计改为“井”字梁结构

或其它便于施工有利于控制造价的的形式。钢筋含量应控制在120~150kg/m2之间，

混凝土含量就控制在1.0m3/m2以内，节约成本200多万元。

在取得客观的经济效益之后，项目工程部踏实总结，设计院的设计思路往往采

取相当保守的方案，这些方案存在巨大的优化空间，所以在项目开工前，一定要对

重点部位、重要指标进行深入分析，带着“怀疑”的眼光审图，带着“必然”的态

度推行图纸优化工作。同时广泛调研周边项目实际情况，触类旁通，参考其他项目

在重点部位采取的结构形式、营造做法等，联系实际情况，推敲运用在本项目的可

能性。**项目项目在本阶段成本控制，按目标控制的三个阶段来看属于事中控制，

并不是最理想