2011年西安楼市万科城CA6-6-1地块分析报告.docxVIP

2011年西安楼市万科城CA6-6-1地块分析报告

一、地块概况

该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2011年1月18日-1月30日，竞得人为万科企

业有限公司，成交价格为73600万元。

规划指标要求

土地使用

性质年限

宗地编号

土地位置

土地面积

容积率建筑密度

净用地面积为

113236.99平

方米（折合

长安区郭杜

街办茅坡村、

岔道口村

70

不大于

不大于

CA6-6-1

住宅

年

3.58

19.31%

169.86亩）

根据宗地规划指标：楼面地价为：1816元/平米，总建筑面积40.54万平方米。

二、地块区域总体分析

目前西安楼市处于快速发展的升级阶段，从去年到今年年初西安楼市土地成交量节节攀

升，热点区域地块的竞争尤为激烈。其中11年成交的CA6-6-1地块，被品牌房企万科集团

拿下；该地块位于西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村从区位上来看，属于西安市长安

区大学城居住圈的核心地段。目前该地块所属的长安区正处于快速发展的黄金时期，周边在

售的项目主要有：长安春天花园、智慧城、西安雅居乐花园和万科城等。该地块区域西侧紧

邻西安高新科技开发区，东邻西安航空航天产业基地，还被冠以西安“中央智力区”的美称。

片区周边的高校云集：包括西安电子科技大学、西北大学、陕西师范大学、西安外国语

学院等近30余所高校，目前在校生约为22万人，教职员工约2.5万人，大学城全部建成后，

预计学生40万，教职4万。西高新、航空航天城现有从业人员40万人，大专以上占53%以

上，各类专业技术人员占31%，每年新增就业人口5万人，占西安市新增就业岗位的50%。

文化传媒产业坐落在项目西南侧。

目前项目所在地块属于郭杜教育科技产业开发区，区域内工业污染的企业基本没有。周

边的环境良好，空气质量较高；在加上该区域浓厚的人文氛围使得该区域成为即曲江、浐灞

之后有一个理想的宜居新区。中国国家中央公园——秦岭就坐落在该地块的南侧，距离长安

区韦郭路大约15公里，周末闲暇方可驱车前往，甚至徒步漫行，西安的天然“氧吧”也为

该区域添加了发展的动力。

从交通方面来看，韦郭路附近有15条公交线路，已开通13条，还有2条正在规划。321

路、322路、600路、K600路、906路、4-06路、4-11路、4—10路、4—9路、918路、921

路、环山旅游1号线、环山旅游2号线等。地块所在区域距离市中心不到10公里，真正意

义的，项目3分钟车程(1.8公里）可达高新新区，5分钟车程可达长安南路2号线地铁站，

10分钟车程可进入南郊城区。西部大道将高新新区与雁塔区、曲江新区连接；通过西万路、

子午大道将长安区郭杜板块与高新区、城南、市区相连。公交线路可连接地铁2号线长安南

路地铁站及穿越老城商业中心。规划中的地铁6号线将会穿过该地块位置，区域的交通环境

发展潜力较大。

公共配套方面，地块周边有陕西师范大学幼儿园、附小、附中，以及西工大、西电、西

大、政法、师大、邮电、外院、西安翻译学院、西京大学、解放军政治学院等二十余所名校

林立，文化氛围浓厚。该区域除了西部大学城的优势外，距离高新国际学校、高新一中高中

部也较近，整体的教学条件优势相当明显。虽然目前距离该地块所在区域较近的公共配套有

西侧的樱花广场及周边的购物生活配套；还有东侧区政府周边的生活娱乐设施、区政府广场

等；而且公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。但是步行过去不

是十分方便，周边真正的近在咫尺的商业生活配套还有待进一步完善。预计在万科城项目规

划的近5万平米商业区域，将会填补该区域的生活配套缺失的空白。目前长安万科城商业意

向合作伙伴包括真爱集团（西安最具口碑的餐偶饮娱乐集团）、太平洋影城等知名商家，24

小时便利店、银行、邮局以及大型购物超市即将确定.

三、周边已拍卖地块状况

近年来地块周边区域成交的土地列表

地块编号

成交时间

用地性质

竞得人

地理位置

楼面地价

地块特点

地块距离高新

区较近，相关的

配套还需要完

善，是长安区今

年成交地块中

土地成本相对

较高的一个地

块。

四川雅居乐房

长安区郭杜街

CA6-1-21

2011年1月

住宅

地产开发有限办茅坡村、岔道

公司口村

2200元/平米

长安区郭杜街

办茅坡村西侧，

东至规划路，南

至韦郭路，西至

天都置业公司

用地，北至规划

路

地块地里位置

优越，位于郭杜

教育区的核心

位置，教育资源

雄厚，土地成本

相对较低，盈利

空间较大。

万科企业有限

公司

CA-(8)-4-1

2010年5月

住宅

616元/平米

地块属于万科