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房地产开发过程中的成本管理与控制

作者：张冬

来源：《城市建设理论研究》2013年第25期

【摘要】房地产开发的成本管理是全员、全过程的动态管理过程，既要有有力的管理制度

体系支撑，又要借助科学、先进的管理标准和管理工具企业成木管理要建设完善的成本管理体

系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为企业营销策略的制定和调整提供

依据，获取更大的经济效益。

【关键词】房地产；开发；成本控制；全过程；各阶段

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

随着国家房地产政策的一再调整，房地产市场受到很大的冲击，产品市场竞争压力逐日加

大，各开发公司纷纷将成本控制提到首要位置。应如何做好成本控制以实现产品利益最大化，

可从以下几点考虑：

一、加强全过程成本建设

在“以控制为中心”的成本管理模式下，实行全成本管理方式对企业价值不言而喻。全成本

的动态管理的实现包括合同性成本、非合同性成本、待发生成本在内的全项目标成本动态管

理，在项目整个生命周期的任一时间点都可以得到项目的动态成本，实现当前动态成本与目标

的对比分析，通过规划余量，直观反映成本控制水平，为经营决策提供科学依据。

、强1化及落实全成本管理的流程

（1）将成本进行合理的分解房产成本主要指：土地成本、资金成本、项目建造成本、管

理成本。土地成本占整个项目开发成本的40%以上，要准确预测、定位；资金结构的优化，降

低资金使用成本；建安成本的控制是成本控制的关键；管理成本主要包括企业管理成本及销售

管理成本。要优化流程优化人员配置，避免浪费和管理漏洞，要控制固定资产费用支出；要降

低销售设施、管理及推广活动成本。

（2）对项目开发的每个阶段都实行成本控制：项目成本控制是项目投资的有效控制，是

项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目的成本控制主要有以下几个阶段：

①项目策划和投资决策阶段。②设计阶段的成本控制。③动迁阶段的成本控制。④招投标与

合同洽商阶段的成本控制。⑤施工阶段的成本控制。⑥结算阶段的成本控制。

、加强成本2软件的运用

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成本管理是一项非常艰巨的工作，其所涉及的内容包括社会、环境、人文等各个方面。一

个项目的开发往往由一个庞大的成本数据支撑。澜溪镇项目前期虽在明源成本软件上设定了目

标成本，但在实际的操作中并没有真正运用到实时监控实施预测的功能，仅仅作为项目进度款

支付的工具，大部分均未填写，这给成本后评估工作带来很大的难度。建议设定项目成本责任

制，对各职能部门明源成本录入数据的准确全面性进行审核，同时做好合同拆分及每笔费用支

出的审核工作。

成本前置———设定目标成本成本

控制强调控制点的前置，通过目标成本分解合约规划，知道、控制“合同的签订与变更”，

要求合同审批时制定对应的“目标成本偏离分析”，避免“先签合同再核成本”带来的“控制滞

后”，避免成本执行中由于成本分类缺项、漏项导致的“成本虚低”；避免因拆分错误导致“成本

虚高”。目标成本的建立需要解决如下三个问题：

、如何基于经营与赢利1建立目标成本管理体系

（1）保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项

目差异而不同。实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现

项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目

提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。

（2）建立规范的成本结构：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全

成本指标，作为目标成本制订的基准。建立规范的“目标成本测算”流程。

（3）判断市场的走向，合理确定目标成本。

（4）注重成本后评估，建立完善的成本数据库。

、怎样2建立系统的动态成本反馈与管理机制以实现目标成本的流程优化

（1）强化流程管理及加强部门沟通：除了通过明源成本软件进行目标成本监控之外，各

部门信息沟通及时有效是保证动态成本准确的前提。

（2）及时有效的纠偏：在目标成本形成阶段，通过咨询事务所提供的成本测算数据进行

及时有效的纠偏；在招标阶段根据合作单