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房地产动态成本管控浅议

摘要：房地产开发运营过程中，财务从项目开发的事前、事中、

事后积极介入开发管理，能够做到事前有预测、事中有控制、事后

有总结及奖惩的积极作用，为公司动态提供成本甚至利润数据，提

高项目开发管控水平提供决策建议。本文根据房地产开发的过程中

涉及的财务主要控制节点，阐述动态成本体系的建设思路及所起作

用，旨在对产品成本控制起到抛砖引玉之作用。

关键词：房地产过程控制财务管控从上世纪八十年代末至

今，房地产行业作为一个新兴产业开始诞生于中国大地，经历了二

十年的市场化的发展，如今已成为国民经济体系中极为重要的一个

产业，为国家经济发展作出了巨大的贡献。目前，因国家宏观政策

的调控，“调价”、“限购”、“限贷”甚至“限利”等多方位已出台

或即将出台的政策，给整个地产行业罩上了一层阴霭。地产行业如

何拓宽自己的生存空间，取决于地产企业的项目运作水平，而成本

管控又是企业项目运作中极为重要的管理手段。

一、目前大部分中小型房地产企业财务成本管控中的真空

房地产行业属于资本密集型行业，项目投资额度大，开发周期

长，开发过程中成本因素发生变动的情况多，从财务角度看，成本

核算及管理是实务工作中的重点、难点。很多中小企业对此认识不

足，财务管理尚处于基础会计核算阶段，在成本管控中存在以下

工作盲点：

1、在会计核算方面，限于“见单做账”式的基础会计核算及财

务报表的编制，缺乏支持管理和决策的信息。

2、在开发过程上，各工作承担者提供的信息，缺乏协调一致性，

各工作承担者基于完成自身目标责任的角度出发，不能经济有效地

配置企业经济资源。，财务管理未能对各职能部门的工作进行项进

行协调。

3、财务管控职能缺失，预测、控制、分析等功能弱化甚至处于

空白，尽管不少企业不同程度上建立了工程预算及财务预算机制，

但其内容和方法离实现企业成本管控目标差距尚大。

4、资金管理分散、多头，未能从多个环节、多个项目甚至整个

企业集团进行有效管理，加大了企业的财务成本。

二、房地产开发动态成本简介

简单地划分，房地产开发过程包括拿地、研发、设计、规划报

建、建筑开发、预售、竣工结算、产权办理等过程，出于总结开发

经验，还可以包括项目后评价。整个开发周期需2-3年以上。从过

程控制的角度讲，大致可以划分为事前、事中、事后三个大的阶段。

1、事前控制的内容

从企业对拟开发项目进行研发、设立项目公司到获取相关土地

前，这一过程，可以作为项目开发的事前阶段，在此阶段，财务人

员应积极介入到项目研发的财务决策之中，通过建立项目开发大纲

模型，对项目成本进行估算，同时对市场销售进行模拟，估算项目

开发利润（利润率）或项目开发净现金流量，如果项目开发利润或

净现金大于企业预期值，则该开发项目在经济决策上是可行的，能

够为企业创造价值。

关于开发大纲模型的内容，下文将有详细的介绍。

2、事中控制的内容

从企业取得土地，对所开发项目进行规划设计、项目开发建设、

项目竣工结算、项目的销售等过程，为房地产企业开发经营的重中

之重，可以作为项目开发的事中阶段。在此阶段，财务人员应当根

据规划条件、施工图设计、营销方案等，会同工程及预算人员、营

销人员等对项目开发大纲进行完善、更新，即项目开发事前控制，

主要利用的数据是预期的估算，此时，随着规划、设计的结果逐渐

明确，开发大纲可以做到概算、预算的程度，即开发成本、项目利

润逐渐明晰。此时，开发大纲是对整个项目的各项经济指标的标杆，

公司一切经济活动都应围绕开发大纲所设定分解的指标努力。

3、事后控制的内容

从企业项目工程竣工、进行工程竣工结算、销售产权办理、财

务结算项目开发总成本以及土地增值税等过程，是所开发项目进入

收官阶段，可以作为项目开发的事后阶段。在此阶段，财务人员应

从会计、税收角度，及时、完整、合规地作好会计核算工作，配合

工程、预（决）算人员完成项目工程结算，准确、及时地完成项目

成本财务决算，准确核算项目盈亏。此外，应对项目开发的各项指

标进行综合评价，以历史的观点，重新审视项目开发大纲制定的科

学性、合理性、各项指标的完成情况，总结经验、查缺补漏，为公

司后续项目的开发提供参考数据。

三、动态成本管控体系的建设

（一）动态成本管控体第的建设应遵循收下基本原则：

1、科学性原则，即成本管控体系应符合公司整体战略