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2023.06财务金融

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我国个人住房抵押贷款违约风险对策研究

廖紫衡

（贵州民族大学贵州贵阳550025）

摘要：作为支撑我国经济发展的支柱性行业，房地产为我国市场化资源配置提供了坚实基础并带动城镇化高速发展，房

地产政策调整正试图兼顾短期调控和长期稳定。当前，我国还存在个人住房抵押贷款规模和期限、违约风险分担机制不完善

等问题。因此，我国应对现行个人住房抵押贷款政策进行深入研究，促使房地产行业借助政府以及金融机构推行切实有效的

相关规章制度，完善房地产行业市场准入机制，通过法制建设、企业财政措施、市场扩容等方式构建降低我国房地产行业住房

抵押贷款违约风险的特色化发展路径。

关键词：住房抵押贷款；存贷款利率政策；内部结构性风险；违约风险

中图分类号：F293.3文献标识码：ADOI：10.19921/j.cnki.1009-2994.2023-06-0043-015

目前，我国已开展个人住房抵押贷款证券化业务试点工性商业银行信贷工作座谈会，会中提出了“降准”“支持信贷

作，启动住房抵押贷款二级市场，这是我国住房金融市场发发力”等预想，旨在缓解流动性波动带来住房抵押贷款市场

展的重要里程碑。住房抵押贷款将个人或者企业所购房产基于疫情之下带来的压力。2022年经济下行压力增大，六大

作为抵押，向银行申请贷款以满足资金需求。资金集中投放国有银行个人抵押贷款余额增速为1%—2%。个人抵押贷款

和来源分散的特征使个人住房抵押贷款业务被认为是安全规模收缩的同时，部分房地产开发商建设开发企业项目出现

性和专业性较高、较强的信贷业务。随着金融体制改革的停产停工或者进度缓慢、延迟交房等情况，导致个人住房贷

深化，商业银行从统一的政策性银行中演化出来，个人住房款不良率大幅度增长（2021年15家商业银行贷款不良率均

抵押贷款在此情景下正面临着经营风险。金融机构开展抵值0.37%，于2022年升至均值0.57%）。中国建设银行2022

押贷款实践过程中，个人住房抵押贷款违约风险已成为商业年新增个人住房不良抵押贷款近110亿元，而该项业务中被

银行关注并预防的重要风险之一。认为是最优抵押物的商品房整体风险较小且可控。例如，中

一、个人住房抵押贷款违约风险有界定国建设银行按照基准利率上浮20%，房产抵押贷款1年以内

个人住房抵押贷款存在两种解释。广义是指借款人利的贷款利率为4.35%，1—3年以内的贷款利率为4.5%，3—5

用本人名下的房产作为抵押物，向贷款银行申请用于个人合年以内的贷款利率为4.57%，5年以上贷款利率为4.9%。银

法合规用途的人民币贷款。狭义则重点关注银行向借款人发行间自有房产抵押贷款利率一般为基准利率之上上浮10%

放用于购买个人住房所贷资金，并且以该所购房屋作为抵押—30%的区间（各地区实际利率存在差异）。

物担保该个人正确履行还款义务，一定时期内按时还本付息。2.市场风险

本文取狭义概念对个人住房抵押贷款风险进行详细分析。我国开展个人住房抵押贷款初期，法律政策缺位，房屋

个人住房抵押贷款违约行为通常有两种表现形态。其需大于供，住房抵押贷款风险等级制度划分模糊，巨额住房

一，购房人按照合同正确履行权利和义务，被动违约情景下，抵押贷款逐渐演变为巨额银行不良贷款，商业银行流动性风

失业、疾病、存贷款利率上浮、婚姻状态等客观外部环境在宏险增加，中长期贷款类个人住房抵押贷款客户出现被迫违

观经济调控下易导致购房人现金流缺失，偿债能力削减，其约、理性违约、恶意骗贷等风险。作为抵押物