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投资性房地产增值税与所得税处理【税务实务】

什么是投资性房地产？

投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。第一类是已经出租的

土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已

经出租的建筑物。接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这

三大类来具体说明。

1、投资性房地产增值税处理

增值税进项方面

对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增

值税就不存在进项。如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进

项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接

当期进行抵扣。因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简

易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，

这时候进项就直接可以抵扣。第二个就是购进土地之后，准备持有增值后

再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。

关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑

物，即固定资产不动产的出租。由于在会计上的话，它是作为投资性房地

产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在

会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵

扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么

就不需要分两年抵扣。

比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是

把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是

如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比

如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。在这种情况

下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全

额抵扣。

增值税销项方面

对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。

第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法

的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易

计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，

就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。比如有一个房地产，是2016

年4月4月进的，然后2016年7月再销售，那么它可以采用简易计税，

如果销售的时候是1000万，那么就直接将不含税的1000万乘以5%。

第二种是直接的。如果是2016年7月份购进的，然后10月份再出租，那

么就直接按一般计税方法，即11%，所以就是将不含税价的1000万乘以

11%计算。这是如果购进房产的是一般纳税人，然后出租的情况下。一般

来说一个企业如果多数都是投资性房地产，基本这个企业都是一般纳税

人，小规模相对来说应该是非常少的。在这里也提一下，虽然小规模少，

但如果是小规模纳税人，其出租一般的也都是按简易5%征收率。

土地使用权方面，按照财税[2016]47号文规定，纳税人以经营租赁方式将

土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。这里专门规

定了纳税人转让的是2016年4月30日前取得的土地使用权的，可以选择

简易计税方法。已取得的全部价款和价外费用减去取得的土地使用权的原

价之后作为销售额按照5%的征收率计算缴纳增值税。这相对比较简单，也

就是说你如果是出租土地使用权的话，那么就参照前面的不动产，也就是

一般纳税人，分两种，一种是正常的11%，如果是4月30号以前就按5%

的简易计税。增值税的处理相对来说没什么争议，政策上相对都比较明确。

2、投资性房地产所得税处理

企业所得税上的处理比较有争议，是今天专门跟大家说的一个重点。

投资性房地产有两种，一种是采用成本计量的，另外一种是采用公允价值

计量的。成本计量就是投资性房地产在账上是正常计提折旧的。这种和正

常的固定资产的企业所得税的处理是一样的。

这里主要说说以公允价值计量的投资性房地产的企业所得税处理。因为以

公允价值计量的投资性房地产的账上是不存在计提折旧的，那么它的折旧

到底能不能税前扣除？比方说有一个投资性房地产，假设公允价是100万，

如果按照正常的作为固定资产，按20年计提折旧，那么1年就5万的折

旧。这是正常的情况下按固定资产的，但是如果是按照公允价值计量，就

不存在折旧，5万的折旧账上是没有的，那么没有的情况下，在计算企业

所得税的时候，这5万是不是就不允许税前扣除？

全国几个地方的口径

先说一下全国几个地方的口径。全