房地产行业2025年市场前景及投资研究报告：脱虚向实，健康发展.pdf

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2024年12月10日

招银国际环球市场|睿智投资|行业研究

房地产

优于大

2025展望：脱虚向实，迈向健康发展(维持)

初步恢复由刚改带动，投资需求基本消失。2024年1-1月全国商品房住宅

累计销售6.54亿平方，同比下降17%，较23年跌幅扩大。高频数据显示11

月3城新房销售面积环比增16%，系924政策包效果得以延续。二手房方

面，截至11月3日，年初至今销量同比已回正，

11月单月环比增15%。房

价方面，前11个月新房跌幅较去年明显扩大，二手房11月见少许城市环比

止跌。渠道调研显示政策对原本被抑制的刚性购房需求释放有较好的效果，

而投资需求几乎消失，我们认为基于真实需求的销售恢复更符合行业长期发

展目标。

供给锐减，城投兜底比例降低。土地供应量价齐缩，前1个月住宅类供地地产物业股表现

面积同比降33%，成交率降8个百分点至71%，住宅土地出让金占综合土地

出让金的比例下降7个百分点至73%。住宅平均楼面价自21年首次转跌，

同比降13%，除了受购房情绪低迷、开发商投资信心影响外，城投拿地比例

减少也是原因之一，2023年城投兜底拿地使地价停留在真实供需所反映价

格之上，24年城投流动性压力较大兜底比例降低，故地价逐步脱水。

展望：24年末翘尾，25年持续缩量。我们预计2024、25年全年新房销售额

增速分别为-20%、-11%至7.4、7.万亿，二手房成交额分别达7.1、7.5万

资料：Wind，招银国际环球市场（截至2024年12

亿，并正式成为房地产市场主导，主要基于1）政策端：已出台政策效果尚月4日）

有余温且多项措施正在落地中尚需时日观察，故推测短期内出台重磅政策

（如更多一线城市解开限购等）可能性较小；同时收储等政策推进仍有难重点地产股年内涨跌幅

点，可能在25年较难大规模消化库存；2）供应端：土地供应规模大幅削

减、开发商拿地强度大降导致后续优质可售资源减少；且配售型保障房供应

增加可能分流部分需求；3）需求端：在新房交付担忧推动下需求继续向二

手房转移等；假设详情及情景分析请参考图41。

投资建议：回顾24年，我们看到跑赢行业的地产股主要为“困境反转”标

的及“业绩见底回升”标的（图47），物业股主要为“拓展能力突出”及

“母公司困境反转”标的（图48）。虽然销售端展现初步恢复，但行业库存资料：Wind，招银国际环球市场（截至2024年12

仍在历史高位，且部分关键政策落地仍需时日，故我们认为行业基本面见底月4日）

信号并未显现，我们建议：1）关注商业运营能力较强的标的如华润置地、

重点物业股年内涨跌幅

新城发展、龙湖集团等，由于开发持续缩量，零售业务可抗风险。经济企稳

回暖时零售业务较开发业务率先受益。同时在当前融资环境下零售资产相对

更容易获得增量融资。2）关注存量市场发展受益者。交易角度，贝壳

（

BEKE.US）作为绝对龙头将长期受益于二手房换手率提升。从服务角度，

物业管理是存量市场的长期受益者，建议关注如华润万象