房地产行业住房“以旧换新政策研究_住房“以旧换新,一个被低估的方向.doc

目录

通过以旧换新以期带动一二手房良性循环，同时促进新房去库存 5

“以旧换新”的N种模式是如何运作的？ 9

帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房 9

收购模式：交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多 15

“旧转保”模式，即肇庆模式：国资统租存量房源用于保障性住房运营 30

补贴模式：效果最弱，补贴比例通常不会超过新房总价的3% 32

“以旧换新”以国企项目为主导，未来核心区新房项目也可能更多纳入活

动中 34

“以旧换新”政策效果如何？ 38

对于购房者而言，“以旧换新”减轻了置换压力 38

从数据层面看，“以旧换新”对于成交量提升、库存去化的效果暂不显著，帮卖模式的城市效果相对好于收购模式 39

当前政策实际效果并不乐观，未来政策仍有优化空间 41

“以旧换新”——一个被低估的方向 42

二手房房价或成为收购价的锚定价，稳住二手房房价是政策实施的关键 42

未来可能通过“以旧换新”政策实现置换的潜在体量为3.4亿平；能够实现的潜在新房销售额空间将达到5.5万亿元 43

投资建议 49

风险提示 50

图表目录

图表1.截至2024年6月末，我国商品住宅广义库存面积（累计新开工面积-累计

销售面积）约19.5亿平，去化周期高达29.1个月 5

图表2.2024年上半年110平以上各面积段产品成交占比合计56.3% 6

图表3.2024年6月末，42城二手房挂牌套数达564.8万套，同比增长14% 6

图表4.2023、2024年1-5月重点14城90平米以下二手房交易占比分别约54%、

53%....................................................................................................................................6

图表5.据我们的不完全统计，截至2024年7月26日，全国已有超80个城市表

态支持住房“以旧换新” 7

续图表5.据我们的不完全统计，截至2024年7月26日，全国已有超80个城市

表态支持住房“以旧换新” 8

图表6.“以旧换新”帮卖模式 9

图表7.各城市帮卖模式配套支持政策梳理 10

图表8.部分城市在帮卖模式的基础上，引进了创新性的“兜底”措施，确保旧房一

定会被售出 11

图表9.漳州、常州在帮卖模式的基础上，引进了创新性的“兜底”措施 11

图表10.各城市帮卖模式下支付房企购房意向金和新房锁定期限的梳理 12

图表11.截至6月3日，招商、象屿、金地、中国能建、中国铁建、中建东孚、上

海纺织、金融街、新华、外高桥、隽冈、中交城投、中国金茂等13家企业21个

项目和10家房地产经纪机构参加活动 14

图表12.深圳房地产“换馨家”活动实施流程 15

图表13.“以旧换新”收购模式实施流程 16

图表14.收购模式的换新规则和定价机制 16

续图表14.收购模式的换新规则和定价机制 17

图表15.据我们的不完全统计，全国范围内通过地方国企平台收购旧房完成以旧

换新的住房数量不足两万套 18

图表16.收购模式对旧房要求较高 19

图表17.“以旧换新”收购模式之一：郑州模式 20

图表18.“以旧换新”收购模式之二：南京模式 21

图表19.目前各城市的实施主体以城投主体为主，部分涉及开发商 22

图表20. 郑州住房“以旧换新”实施分为收购模式和帮卖模式两类 24

图表21.郑州城发集团收购房屋条件 25

图表22.截止2024年5月27日“以旧换新”新楼盘共85个，主要来自金水区，中

原区、二七区、郑东新区、经济技术开发区、管城区等 26

图表23.南京房地产“以旧换新”国企收购模式 27

图表24.南京第二批“以旧换新”项目情况及存量房收购范围 28

图表25.江宁区房企联盟存量住房“以旧换新”活动情况汇总 29

图表26.华发珠海“以旧换新”补贴 30

图表27.肇庆“旧转保”模式 31

图表28.肇庆“旧转保”模式实施流程 31

图表29.“以旧换新”补贴模式梳理 33

图表30.主流房企中，央企“以旧换新”普遍参与度较高，地方国企参与“以旧换新”

相对聚焦在深耕地区，品牌房企万科参与城市范围也较广 34

图表31.各城市“以旧换新