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2014重庆高品写字楼专题

余承刚

写字楼的产品解析及分类写字楼的定义和特点

写字楼的产品解析及分类

写字楼的定义和特点

写字楼智能化（5A）解析

写字楼与住宅的差异

培训纲要

写字楼的发展情况、定位与客户分析产品的差异客户的差异销售的差异

写字楼的发展情况、定位与客户分析

写字楼的定义

写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.

而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇。

写字楼特点

n人口多：企业集中，人口密度大；

n面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大；

n现代化：建筑、设备既现代又先进；

n功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施；

n集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集

中，多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；

北京中央商务区n要求高：经营管理要求高，时效性强。

北京中央商务区

写字楼的定义和特点

写字楼与住宅的差异

写字楼的产品解析及分类

写字楼智能化（5A）解析

写字楼的发展情况、定位与客户分析

写字楼的部分硬件设施

经典案例分享

产品差异化写字楼与住宅的差异

产品差异化

写字楼与住宅的差异

分类

住宅

写字楼

地理位置

多样化

区别根据客户群有较大不同

单一（核心区域）

区别在于程度上的不同

建筑结构

除本体之外，配套较多满足生活所需的所有项目

除本体外，少配套

户型结构

功能丰富，布局成型

功能单一，布局随意

产品特性

重点关注朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境

楼体形象、内部配置、交通位置

客户差异化写字楼与住宅的差异

客户差异化

写字楼与住宅的差异

分类

住宅

写字楼

外表特征

无一般特征

关键在于对购买决策的影响力大小

有一定特征

客户特征

体验消费

感性、冲动

需求性购买理性、稳重

关注重点

注重自我的消费倾向

生活氛围带来的便利或享受

注重公司的需求

商务氛围带来的利益

购买行为

个人或家庭行为决策期相对较短

公司行为

时间较长，考虑因素较多

喜欢的销售类型

专业、热情、亲和力

专业、理智、知识型，能给到良好的建议

写字楼的定义和特点

写字楼与住宅的差异

写字楼的产品解析及分类

写字楼智能化（5A）解析

写字楼的发展情况、定位与客户分析

写字楼的部分硬件设施

经典案例分享

写字楼产品解析

写字楼的产品特征

地段的不可替代性

地段的不可替代性

2

2

1

1

形象高端

形象高端

写字楼

写字楼

交通便捷

交通便捷

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商务配套、物业管理完善

商务配套、物业管理完善

写字楼产品解析分类

写字楼的分类综合性写字楼:以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计按智能化水平划分按档次分

写字楼的分类

综合性写字楼:以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计

按智能化水平划分

按档次分

写字楼:基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业，没有其他功能

按功能分

商住写字楼:既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多；

3A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智能化）

5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自劢化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）

顶级写字楼:在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件设施与服务和出众的客户。通常作为城市最具标志性的建筑

甲级写字楼:是写字楼之中，一般最好级数的写字楼,办公部分需超过5万平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。

乙级写字楼:办公面积应超过1万平方米，单层净面积不低于800平方米。

写字楼的定义和特点

写字楼与住宅的差异

写字楼的产品解析及分类

写字楼智能化（5A）解析

写字楼的发展情况、定位与客户分析

写字楼的部分硬件设施

经典案例分享

写字楼智能化（5A）解析

前言：

从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。

“5A写字楼”=甲级写字楼