物业前期介入管理.ppt

第六节物业管理招投标一、物业管理招标投标的概念、意义和原则招标和投标是一个过程的两个方面。（一）物业管理招标投标的概念物业管理招标是指开发商或业主委员会，为物业的前期管理或已投入使用的物业向社会公开选聘物业管理企业，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定中标的物业管理企业并与之签订物业服务合同。物业管理投标是指物业管理企业根据招标信息按投标程序申请投标，在规定期限内向招标单位提交投标书，并争取中标，若收到中标通知书，即与招标单位签订物业服务合同。第154页,共190页，星期六，2024年，5月（二）物业管理招投标的原则1.公开原则公开原则是指招投标过程中各项程序运作规则、条件要求和评标标准等都是对外公开，主管部门实行监督，有透明度，整个过程记录归档备案。2.公平原则所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。3.公正原则所谓公正原则是指投标评定的准则，即衡量所有投标书的尺度应当一致。招标人不能以不合理条件限制或排斥潜在投标人。4.诚实信用这是基本原则，招标人和投标人都要遵守。招投标中不得弄虚作假或采用不正当的竞争手段。第155页,共190页，星期六，2024年，5月二、物业管理招标的方式和程序（一）招标方式1.公开招标：是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。2.邀请招标：邀请三家以上企业3.协议招标：由业主直接邀请某一家企业进行协商，并达成协议的方式（二）物业管理招标的组织结构招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。第156页,共190页，星期六，2024年，5月向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并提交相关材料包括招标人及招标项目简介，物业服务内容及要求，对投标人及投标书的要求，评标标准及评标方法，招标活动方案，合同签订说明。审查投标人的资质条件、业绩、信誉、技术装备、财务状况和拟派出的项目经理与主要管理人员的简历、业绩、职称、职业资格证书等证明材料发售给5个以上资格预审合格的投标人；投标人收到招标文件后，要对其进行澄清和修改，以书面形式作出；招标人也应在15日前以书面形式作出答复由5人以上的评标专家组成的评标委员会按照公平、公证、科学、择优的原则对标书、现场答辩等综合情况紧系综合评分确定1-3个中标候选人，并于投标有效期30日前中标人，发出中标通知书，及通知其他未中标者收到中标通知书之日起30日内签订书面合同先检查投标文件的密封情况，当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容第157页,共190页，星期六，2024年，5月（三）物业管理招标程序第158页,共190页，星期六，2024年，5月四、标书的编写技巧（范本）(一)标书的标题标题一般由三部分组成，即投标对象名称+内容+文种，如××小区物业管理标书。如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位+投标对象名称+内容+文种，如×××物业管理公司关于××小区物业管理的建议书。至于标书这个文种的名称有“标书”、“建议书”“竞标方案”等等。第159页,共190页，星期六，2024年，5月四、标书的编写技巧（范本）(一)标书的标题标题一般由三部分组成，即投标对象名称+内容+文种，如××小区物业管理标书。如果前面要冠以投标单位就是四个部分组成，即投标单位+投标对象名称+内容+文种，如×××物业管理公司关于××小区物业管理的建议书。至于标书这个文种的名称有“标书”、“建议书”“竞标方案”等等。第160页,共190页，星期六，2024年，5月(二)标书的序言这个序言主要讲三个方面：对本公司作简短介绍；对投标对象认定；对拟管理的策略进行简述。也有的标书把对本公司的情况介绍作为序言的，而这种介绍寓意着对投标对象拟管理的方式方法具有推荐和设想的作用，对标书以下部分具有呼应效果。第161页,共190页，星期六，2024年，5月(三)管理的方式、方法这部分包括：1内部管理机构设置。指管理投标对象所设置的机构。2运作机制。包括计划目标管理、协调监督管理；包括经济管理、行政管理、质量管理、协调管理；经理日常管理责任制等等。3工程流程。内容主要有物业验收与接管流程；住户入住管理流程；住宅装潢管理流程；日常管理工作流程及其质量标准；房屋维修养护工作流程及质量标准；清扫保洁、绿化、交通、治安、消防、机电设备、档案等各项管理流程及其质量标准；管理员工作流程；空置物业管理规程等等。4信息反馈渠道。5管理工作的控制方式。主要对上至经理