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企业会计准则讲解——投资性房地产

第一节投资性房地产概述

一、投资性房地产及其特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者

兼有而持有的房地产。

在我国，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情

况较少

二、投资性房地产的范围

包括：1、已出租的土地使用权

2、持有并准备增值后转让的土地使用权。

3、已出租的建筑物（出租方提供的相关辅助服

务不重大的）。

三、不属于投资性房地产的项目

自用的房地产

作为存货的房地产

一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用

于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本

增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投

资性房地产，否则确认为固定资产或无形资产。

以经营租赁租入再出租的建筑物不属于投资性房地

产。

第二节投资性房地产的会计处理

一、采用成本模式计量的投资性房地产

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资

性房地产的概念。

投资性房地应当按照成本进行初始计量。

成本模式的会计处理比照“固定资产”和“无形资

产”的会计处理。

主要涉及会计科目为：投资性房地产、投资性房地产

累计折旧、投资性房地产减值准备。

（一）外购或自行建造的投资性房地产

企业外购的房地产，应当按照取得时的实际成本进行

初始计量。

外购的投资性房地产的成本，包括：购买价款、相关

税费和可直接归属于该资产的其他支出。

自行建造房地产，其成本由建造该项固定资产达到预

定可使用状态前发生的必要支出构成。

自行建造的成本，包括：土地开发费、建安成本、应

予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费

用等，但建造程中发生的非正常损失直接计入当期损益

（营业外支出）。

只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增

值，才可以称之为外购的投资性房地产。

企业购入的房地产，购入之后再改为出租或用于资本

增值，应先确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或

用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投

资性房地产。

（二）非投资性房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换为投资性房地产，

自用房地产转换为投资性房地产

企业必须有确凿的证据表明房地产的用途发生的改

变。一是由董事会权力机构的正式的书面协议，二是在实

际状态发了生改变（自用状态改变为出租状态）。

（三）投资性房地产的后续计量

按照“固定资产”和“无形资产”核算方法计提折旧

或摊销。折旧额或摊销额借记“其他业务成本”贷记计

“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊

销”。

租金收入贷记“其他业务收入”。

计提减值借记“资产减值损失”，贷记“投资性房地

产减值准备”。

（四）投资性房地产有关的后续支出

资本化的后续支出。必须满足投资性房地产资本化确

认条件。一般情况下为改建和扩建。

资本化支出的核算方法：首先将投资性房地产的账面

价值由“投资性房地产”转入“投资性房地产—在建”，

改扩建完成后，将“投资性房地产—在建”转回“投资性

房地产”。

费用化的后续支出。不满足资本化条件，在发生时计

入当期损益（其他业务成本）。

（五）投资性房地产转换为非投资性房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于

生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地

转换为非投资性房地产（固定资产、无形资产）。

房地产开发企业将用于出租的房地产重新开发用于对

外销售，应当转为“开发产品”

1、投资性房地产转换为自用房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于

生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地

转换为非投资性房地产（固定资产、无形资产）。

房地产开发企业将用于出租的房地产重新开发用于对

外销售，应当转为“开发产品”

2、投资性房地产转换为存货

转换日，按照房地产