物业管理处管理模式、工作计划和物资装备.docx

管理处管理模式、工作计划和物资装备

第一章管理模式

一、管理模式

宜家物业管理有限公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托宜家物业成功的连锁经营模式和经验，完善的ISO9002质量管理体系；根据长城地产对洪源的顾客定位，楼宇设备、设施的自动化程度，以及洪源所处的地理环境，我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。

洪源管理处运作原理模型图：

二、洪源管理处组织架构

洪源管理处组织架构描述：

1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。

2、洪源管理处各岗位所需人力资源配置实行宜家物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。

3、洪源管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

4、管理处经理助理的主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处经理反馈各类管理信息，提供决策依据。

5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主、住户之间的服务平台。

6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位，下设收费员及客户助理。

7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。

8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。

注：洪源管理处的人员配置见第四部分。虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。

三、创建洪源有效的服务价值链

围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们中标后将在洪源全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升宜家物业管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示宜家物业管理公司风采的团队。

四、洪源管理处外部沟通导向图

外部沟通导向图说明：

1、在洪源业主委员会成立之前，长城地产（集团）通过招投标选聘物业管理人，并与之签订物业管理合同。

2、如宜家物业管理公司中标，我们将设立洪源管理处，负责大厦物业管理工作。

3、洪源在业务上接受深圳市住宅区及福田区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。

4、在大厦入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。

5、管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。

第二章工作计划

宜家物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、入伙接管工作计划；并依据开发商制订的洪源远景开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

一、前期介入工作计划

序号

工作计划

计划要点

实施时间

备注

1

签定物业管理合同

商定物业促销协助计划

与长城地产商定

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

2

成立洪源物业管理处

协商确定管理处办公场所

签订合同后十日内

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

3

前期介入

收集各类工程资料

2001.5.1至2002.3.20

实施促销协助计划

熟悉各类设施、设备

4

导入宜家物业管理公司模式

导入IS09002（2000版）

2002.3.l至2002.9.1

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

5

物业接管准备

验收物业软硬件

2002.3.20至2002.4.20

移交资料

问题备忘

二、入伙接管工作计划

序号

工作计划

计划要点

实施时间

备注

1

入伙准备及实施

准备、完善入伙所需资料和设备

2002.3.1至2002.4.28

入伙仪式策划及举行

办理入伙手续

2

二次装修的管理

建立二次装修程序及档案

2002.4.20至2002.9.30

模拟二次装修动态表

进行有效监督

3

首次征求业主意见

征求大厦合理化建议

2002.10.20至2002.10.30

（集中在装修期间）

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

4

建立完善的标识系统

各类档案的科学分类、建档及标识

2002.4.20至2002.7.1

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划

管理策划

内容描述

备注

完善体系

定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法：

完善各类壁挂文件，ⅤI系统。物业招租程序：

完善三表联抄系统及业主自助查阅系统；

建立完善的分包方工作绩效考评体系；

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进

定期对员工进行服务意识、技能培训；

定期上门回访及开展TCS调查：

全面开展洪源的文化