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可行性研究报告;;地块概况;工程名称——常州市天宁区火车站北广场地块
本次意向四幅地块,分别位于常州市火车站北广场东西两侧,可建设用地面积为40330㎡〔约60.5亩〕,用地性质为商业用地,出让年限为40年,容积率,建筑密度45%-60%。
该地块位于常州市中心,区位条件较好,交通方便,目前地块为净地。;工程简介;工程简介;工程简介;工程简介;区域经济、房地产市场分析;
天宁区是长三角中心城市常州市的主城区,全区总面积67.38平方公里,下辖一个省级开发区和6个街道办事处,常住人口56.75万,其中户籍人口38万,十二五期间人口平均年增长规划为2%。以北广场为中心人口辐射3Km范围内的常驻人口约为20万人。
2012年,全区实现地区生产总值393亿元,增长12.1%,城镇居民人均可支配收入到达34000元。
天宁区产业经济兴旺。效劳业占区内经济主导地位,占全区生产总值的65%。区内传统的纺织业兴旺,也在大力开展新能源、制药、新材料等新兴产业。;区域概况;区域概况;区域概况;区域概况;区域概况;;;;常州新北万达广场占地110余亩,规划总建筑面积约38万平米,将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型电玩超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体,打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。;商铺多是1-2层联体商铺,均价4.5万㎡,局部转角位置的纯1层商铺,单价约为8万/㎡;该工程位于于常州市中心核心区位,占地面积约17000平方米,地面总建筑面积约10万平方米。工程规划:高层、超高层住宅、SOHO公寓、一条主题文化商业街区组成。;沿街商铺单价为8-10万/㎡,内街商铺单价为4-7万/㎡,局部1-2层联体商铺单价为3-6万/㎡,单层商铺划分为30-90㎡单位,联体商铺单位面积控制在180-400㎡;工程总建筑面积将到达80万平方米,内部业态涵盖20000平米家乐福超市、50000平米超级购物中心、5000平米嘉禾影院、苹果公寓、千余家品牌商店〔餐饮、健身、美容、娱乐、文化〕、高端住宅等。;典型案例分析3:吾悦广场〔武进〕
工程依托购物中心的成功开业???目前推售的商业产品有外围商铺和办公产品。
商业共推出97套,已销售74套,剩余23套,销售均价在23000元/㎡左右;办公共推出224套,已销售76套,剩余148套,销售均价在8000元/㎡左右。;吾悦国际广场位于城市核心地段,占地3万多平米,总建筑面积30多万平米,其中地上21万平方米,是一个集商业、居住、办公为一体的多功能大型城市综合体工程。购物中心近10万平米,是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物场所。;典型案例分析4:吾悦国际广场〔南大街〕
购物中心整体持有,品牌档次高于吾悦广场,招商引进LV、BV等国际大牌,办公产品定位于常州的顶级产品,共推出413套,目前已销售294套,剩余119套,现对外报均价为1.4万/㎡-2万/㎡。;项目名称;项目名称;项目名称;市场分析总结
1、常州商业产品投资,特别是商铺投资活泼,工程所在中心区呈现投资客集中、价格接受度高的局面,为工程未来的开发提供了良好的市场根底;
2、鉴于商铺、办公、公寓产品的市场表现有所区别,结合工程特性,做如下建议:
重点挖掘商铺产品的价值
公寓以高性价比的产品保证平安去化
考虑到枢纽特性,商务价值高于市场其他办公工程,结合开发节奏获取更大收益
;区域市场;项目定位;1、集中商业局部开展定位;区域制高点
五星级酒店
高档办公;工程核心客户群体定位:以长三角商旅客群和天宁区消费群为核心客群,通过品质营造,不断加强客户群体的延伸,;销售客户分析;;;;;
工程档次定位:通过对常州商业开展的调研,结合商业工程开展规律,建议本工程档次早期以“中档偏高”为主,未来随着城市及区域开展,在成熟期提升至“中高档”水平;
1、城市商业开展较低,品牌主要以群众品牌为主,考虑到市场商业环境状况,工程初期定位不宜过高,在后期运营中可逐步调高。
2、工程租户调整不仅要与工程作为综合体其他业态的开发进度相吻合,而且更要考虑到未来整个商圈的开展态势。
3、由于常州商业开展较慢,消费者对品牌认知度低,工程初期可适当关注本地品牌及提高娱乐、餐饮比例,取保工程的成功性。;工程业态开展定位:以家庭消费为主线,注重休闲效劳功能,同时结合观光客群,引入特色零售加强集合效应;美食广场;;2、办公、公寓产品开展定位;区域制高点
五星级酒店
高档办公;沪宁城际带来沿线城市,特别是苏锡常地区产业升级的时机,对上海、南京城市经济资源的利用在加强,而由此产
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