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最全房地产开发全流程图解

1998年前，农村土地被征用后无偿划拨给城市用地，而

后则有偿和招拍挂出让。1978年后，仅城市建成区和县建成

区就从1050万亩扩大到了8500万亩。仅城市建设就从农村征

用了7500万亩左右的土地。地方政府累积获得了43万亿元之

巨的土地出让金，分配给了农民多少呢？

房地产项目的整体开发涵义是通过整合多种资源为人们提

供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。房地产项目

的整体开发流程是一个房地产项目的整体开发经营行为。

房地产的本质问题是土地资源的再分配及流通，包括政府

流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。

房地产项目的整体开发流程分为前期（决策期）、中期

（实施期）和后期（运营期）。前期重在决策（大局已定），

中期重在执行，后期重在服务和总结反馈。

从企业视角和客户视角来看，一个房地产项目的整体开发

流程可以分为18个关键节点，即里程碑计划。其中包括签订

土地合同至获取施工许可证等时间节点。

以佳兆业项目为例，该项目的整体开发流程包括项目启动

会、国有土地使用证、建设用地规划许可证、总平图规划设计

完成、方案设计完成、桩基施工图完成、主体施工图完成、建

设工程规划许可证、精装交楼标准施工图及材料定板、项目开

工、施工许可证、主体开工、预售证、开盘、主体封顶、竣工

验收和入伙等节点。其中，拿地7个月后开盘，项目启动会是

项目启动时间，预售证是预售许可证的签发时间，主体封顶是

指主体屋面结构的完成时间，入伙是指第一批办理集中交付的

时间。

在房地产开发中，土地的获取方式主要包括行政命令式、

资本市场和土地市场。行政命令式的方法是通过划拨或协议出

让来分配建设用地。在危改项目、工商企业改造、经济适用房

和基础设施建设中，政府通常掌握着土地分配的权力。

在资本市场中，土地的获取方式主要包括投资参股、土地

收购和收购有土地的公司。投资参股的方式是通过资金或土地

入股，共同组成项目开发公司。土地收购是直接收购土地，需

要缴纳各种税费。而收购有土地的公司则是通过收购公司股权

来避免缴纳税费。这种方式近年来比较流行，比如XXX收购

XXX和XXX。

土地市场中，主要通过招标、拍卖、挂牌公开等方式来获

取土地。自2002年7月以来，这已成为获取土地的主要方式。

通常情况下，以“价高者得”为唯一的衡量标准。

以XXX为例，他们的拿地原则是以住宅为主，实现快速

开发、销售和资金回笼。他们严格控制持有物业在整体开发量

中的比例，选择预售条件宽松、±可以卖楼、资金占用少的城

市，以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首

选。他们避免拿超级大盘，以免过多占用资金。他们深耕已进

驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城

市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开

发量，做好土地储备结构规划并严格执行。同时，他们加速进

入长三角、环渤海和东北地区、内地省会城市等城市。

在房地产开发中，各部门的职责也是分工明确的。投资开

发部负责收集土地信息，提交项目立项报告，进行项目立项审

批，编写项目可研报告，进行项目投资决策，获取项目（通过

招牌挂、股权收购等方式），并将成交确认书移交给项目公司。

营销部进行初步市场调研及定位草案，设计部负责概念规划设

计方案，工程部进行现场踏勘，确定是生地、熟地还是毛地。

财务部编制可研版投资收益和初步筹资方案，成本部控制性成

本目标（限额指标、成本控制系统规范）和可研版成本（根据

设计部提供的规划要点进行估算）。

采购部的职责是制定项目合约计划方案和进行市场调研，

以获取合作方资源。项目可研报告是关键要素之一。

在XXX项目定位决策中，有三大要素：项目形象定位、

产品定位、客户定位和市场定位。定案包括总图、户型、单体、

外立面、园林、配套和展示区。定价则涉及销售均价、价格听

证会、价格专题报告和利润指标。各部门的职责包括投资开发

部的建设规划许可证和国有土地使用证、营销部的项目经营策

划书和示范区方案、设计部的概念设计任务书和工程部的项目

工程节点计划。财务部和成本部则分别负责概念版投资收益和

可研版成本估算，采购部则负责营销合作方资源和概念性设计

单位。

在产品设计中，常见问题包括进度难以控制和质量问题。

方案文本中最重要的两张图是项目总平面图和