住宅项目常见风险分类清单.docVIP

住宅项目常见风险分类清单

编号：BCJT-OPQR-FX009A

版号：A/0

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分类

详细内容

成本风险

施工图深度不足，设计变更过多，造成成本控制难度较大。

前期地质情况不明，造成计划外成本发生。

甲方对质量技术要求不明，造成计划外成本发生。

成本控制流程不规范，缺乏准确详细的目标成本及预算。

采购对市场信息了解不全，材料市场变化，导致采购成本偏高。

垄断及独家生产的产品

供方资源不足，难以产生有效竞争。

造价咨询公司出现重大失误，造成成本风险。

动态成本控制不力，必须对设计进行重大修改。

政府规费变化。

劳务工资上升趋势－尤其是建设期长的项目，或者因为我方设计变更原因导致建设期延长，容易出现供方成本增加（前者）或者向我方索赔（后者）。

合作方中标以后无法有效履行合同，导致中途主动或者被动退出。由于时间紧急及重新选择合作方，经常导致成本的增加；而这时往往通过索赔也难于有效避免我方的损失。

合作方在履行合同过程中出现重大的质量或者安全事故，而该合作方实力有限或者蓄意回避；相关损失容易转嫁给我方。

国家产业政策的变化导致部分材料设备严重供不应求、价格大幅度提高而导致我方成本上升。

招标采购风险

合同条款阐述笼统，标准不具体，导致风险。

对材料、设备技术信息了解不全。

绝对低价中标。

对合作单位资质、信誉、履约能力等情况了解不深，产生合作风险。

材料设备长途运输产生的风险。

标段划分不合理。

对材料设备加工过程监控不足。

施工风险过度转移。（我们常利用买方市场地位，试图将全部施工风险转移给供方，当超过其承受能力底线时，可能导致质量问题）。

招标过程中投标方没有完全明确项目的特点、我方对于设计、销售配合、质量、文明施工方面的特殊要求；报价考虑不充分，中标后出现扯皮或者消极对抗现象。

对于投标单位了解不够，出现投标单位之间串通、互相挂牌之后围标的现象。

招标时间距离实际开工时间过长，由于施工期间宏观经济形势变化造成材料设备涨价继而发生扯皮现象。

工期风险

经营计划重大调整。

重大设计变更。

总包、分包组织管理不力，供应商未能正常履约。

现场发生重大质量、安全事故。

劳工短缺加剧的趋势（近三年珠三角的统计数据已经证明）。

由于各方对部分特殊工程、工艺不够了解，所确定进度计划不适应现场条件；

有部分特殊产品如从国外进口的铜板、锌板和国家部分原材料如前年大涨价期间的钢筋、水泥、商品砼等无法及时供货而影响工期。

国家临时性的政策措施也会给材料供应造成中断或者成本大幅度上升的局面如前年严查超重、超载导致运输成本大幅度上升，合作方不愿意承担增加成本导致进货期延长。

涉及拆迁的项目由于政府或者有关单位没能及时协调后有关关系、完成拆迁工作导致工期延长。

报批、报建手续延期。

营销风险

项目营销定位出现问题。

户型定位不准，导致重大调整。

由于客户、市场和宏观政策等方面的变化，提前开盘。

营销提出更高的销售配合要求，而现场无法满足。

客户提出超越规范的要求，如增加车位，导致现场调整风险。

销售时，对外承诺有误或不切实际的承诺。

相关设施的位置（红线内如配电箱，红线外如垃圾站、高压线等）销售时未明示。

预售后出现与合同、模型或展示样板等不一致的变更。（多数是出于建筑师的完美追求，但客户并不买账。深圳新版预售合同对此有严格规定，预售后的变更应经过五分之四业主同意，且其余五分之一业主仍有退房权力）。

代理公司或者销售代理人员为了短期利益及个人利益，做出危害公司利益、不符合职业道德的行为如将客户介绍给竞争对手、欺骗客户等等。

由于宏观经济形势变化导致房价出现回调而产生的客户关系问题。

由于政府等强势部门未能正确履行土地合同中的相关承诺，导致后期客户投诉。

质量风险

合作单位选择不当；

当地劳动力市场情况（技术水平）；

设计延迟，造成赶工；

分包供货不及时，引起工序颠倒；

设计不合理或施工方案、技术措施不当；

气候、自然条件影响；

材料材质缺陷；

质量通病未采取有效防治措施；

采用新工艺时未经实践检验；

施工过程中位能按照正确图纸施工或者对图纸理解有误。

合作方不符合要求的转包与分包。

安全风险

施工用电不规范；

脚手架、塔吊的搭建不满足规范要求；

基坑、临边洞口未作防护；

食物中毒；

夜间施工、高温施工

冬季防火；

机械设备未能按期检修，发生机械事故。

人员冲突、偷盗抢劫。

施工中高空坠物；

现场没有对安全事故的预控及应急措施。

现场消防设施未定期检查更换。

场地沉陷、塌方、流沙、管涌。

特种作业如人工挖孔桩、涵洞施工、吊车作业、爆破等出现安全问题。

设计风险

设计出图时间滞后。

设计图纸深度不足，变更过多。

设计图纸版本过多造成混乱。

设计师不了解客户需求。

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