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行业研究/房地产证券研究报告

行业深度报告2018年10月15日

详解预售制——政策分析及国际经验借鉴

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投资要点：

中国预售制度经历了三个发展时期。商品房预售是指房地产开发企业将正在建

设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房

预售制最早起源在1956年香港。1994年11月，我国颁布《城市商品房预售管

理办法》对商品房预售条件做出明确规定（即“已交付全部土地使用权出让金，

取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的

商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确

定施工进度和竣工交付日期；商品房预售实行许可证制度”）。2001年8月，《建

设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》发布，加强了预售监管和

惩戒措施。2004年7月，《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决

定》发布，进一步细化预售证流程和网签。

中国预售制度的利弊参半，但越是核心城市预售制度越严格。除了上述预售的

基本规定，不同类型城市预售标准在此基础上有所加码。经过我们的统计发现，

核心城市的商品房预售条件规定往往比较严格，而三线城市的商品房预售条件

规定相对宽松。总体上，商品房预售制有助于解决房企开发资金不足，加大住

房供给，但也容易制度缺陷和监管的不到位，造成市场纠纷和金融风险。

海外预售制情况分析。预售在英美和亚洲发达国家和地区是比较普遍的一种销

售模式，但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下，多数是

在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付，很少有在预售期即通

过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款（英美购房者购买期房时通常在

交房前只需要支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管

而不是开发商账户。开发商在没有交房之前不能使用定金；而香港、台湾和新

加坡的开发商可以根据工程进度提前分期获得大部分房款）。

定性和定量分析预售制度变化与对行业影响。我们认为，预售许可证影响了市

场的供给。预售合同登记备案影响了银行放款。预售款专用有利于促进原有项

目的开工建设。我们认为，预售制度如果愈发严格，预售时间的推迟会对房企

造成以下影响：1）销售净利润率、IRR下行；2）现金流压力变大，现金流回

正时间拉长。一旦预售制度发生变化，房企可能的应对措施如下：1）加快施工

节奏；2）提高销售单价；3）拿地更加审慎，减低土地出价。此外，制度变化

对行业的影响：1）供应结构改变，预售制度调整对接下来两年的新增供应产生

负面影响，如果拉长时间看对未来长期供应影响不大；2）房企整体资金面受影

响，体现为回款速度变慢或者资金成本上升；3）投资、新开工意愿下滑。同时

我们采取案例分析方式对以上问题进行定量分析。

商品房预售制未来演变的分析。如果预售制度需要变动，我们认为应该因城施

策去匹配城市的取证库存及未来两年土地供应计划，且不宜一步到位，应逐步

趋严。对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取

新老划断的模式。对于短期库存较多的城市来说，更适宜采取的是加大去库存

的力度，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规

定是否可以进行预售也是可选择的过渡方式。

风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

目录

1.中国预售制度回顾5

1.1中国预售制度发展过程5

1.2当前不