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目录
1.基础发行要素4
2.底层基础资产介绍4
2.1项目坐落于昆山花桥，短期内周边无可预见新项目供应4
2.1.1项目毗邻沪宁高速出入口，均为高标准仓库4
2.1.2昆山产业基础雄厚，花桥区域短期内无可预见新项目供应6
2.2原始权益人为亚太区最大新经济地产平台6
3.项目公司运营成效分析8
3.123年营收、净利润同比下滑8
3.2毛利率、净利率不及可比均值，24H1双双回升9
3.324H1出租率回升，租金高于预测市场水平9
3.3.121-23年出租率逐期下滑，24H1回升但不及可比均值9
3.3.221-24H1租金整体增长，24H1高于预测市场租金10
3.3.3近五成租户来自物流行业，租户集中度高于可比均值12
3.3.4超三成租约面积将于未来2年（含）内到期13
4.项目估值对比13
4.1预测25年现金分派率4.67%，不及可比REITs13
4.2折现率合理，资产估值增值率达266%14
4.3初步测算P/NAV高于可比REITs平均水平15
4.424、25年平均资本化率5.46%，高于周边16
5.风险提示16
请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共18页简单金融成就梦想
图表目录
图1：基础设施项目所处区位图5
图2：昆山物流市场总存量和空置率6
图3：项目公司股权结构图7
图4：原始权益人2021-2024年H1营收及利润（单位：百万美元）7
图5：原始权益人2021-2024年H1毛利率、净利率（单位：%）7
图6：中航易商仓储物流REIT项目公司营业收入（单位：万元）8
图7：中航易商仓储物流REIT项目公司净利润（单位：万元）8
图8：中航易商仓储物流REIT与可比REITs毛利率对比（单位：％）9
图9：中航易商仓储物流REIT与可比REITs净利率对比（单位：％）9
图10：2021年-2024年H1，中航易商仓储物流REIT基础设施项目历史出租率（单
位：％）10
图11：202
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