房地产行业“向回看”系列研究11：穿越周期，七十年稳健前行，NIHONHOUSING，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头-241130-海通证券-42页.pdfVIP

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行业研究/房地产证券研究报告

行业深度报告2024年11月30日

[Table_InvestInfo]“向回看”系列研究11：穿越周期，七十

投资评级优于大市维持

市场表现年稳健前行——NIHONHOUSING，日本

[Table_QuoteInfo]经济寒冬中十倍回报物业龙头

房地产海通综指

3855.48

[Table_Summary]

3546.86投资要点：

3238.25

2929.63

2621.01写作目的。日本多年前已进入房地产发展中后期阶段。市场长期面临居民老年

化、房屋老龄化、经济增长缓慢和新楼盘供给水平持续下降等诸多种问题。从

2312.39

2023/112024/22024/52024/8日本的学习研究中我们发现，日本物业管理作为以存量业务为核心的行业，具

资料来源：海通证券研究所备穿越周期的抗风险能力与稳健增长能力。NIHONHOUSING更是业绩斐然，

在资本市场上创造十倍股传奇，成为日本物管行业佼佼者。本文立足宏微观，

相关研究探究在日本地产开发后时代，物业企业如何实现长期跑赢市场表现。

[Table_ReportInfo]

《“向回看”系列研究1：美国次贷危机

对中国当前地产债务的启示》2022-06-29时代背景：后开发时代。日本90年代至今，房地产市场面临基本面增速减缓和

《“向回看”系列研究2：为什么研究普人口老龄化双重压力。尽管如此，物业管理市场整体规模和单价费用却呈现稳

尔特集团？——如何走出困境》健增长态势。在存量房产时代，叠加政策助力，日本物业管理行业迎来新业务

2022-07-03机遇。

《“向回看”系列研究3：从日本泡沫经

济，看中日房地产市场的异同》

2022-10-11战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务。公司曾立足于区域型精

《“向回看”系列研究4：大和房屋——品开发商，并积累超过30年行业经验。在外部环境恶化、市场竞争加剧和品牌、

如何在行业衰退中找到机遇并实现可持成本、规模等多重劣势下，公司于2006财年开始逐步缩减房地产业务，2008

续价值》2022-10-29财年做出彻底退出房地产开发业务决定。报表层面，公司采取削减库存和降低

《“向回看”系列研究5：从美日对比，有息债务措施来优化财务状况，以轻盈组织架构迎接全新业务体系。

看好中国地产信用修复能力》2023-02-09

《“向回看”系列研究6：德国住房租赁

市场顶层设计研究——好风借力，直上青战术层深耕：四大业务板块构建核心优势。公司专注社区住宅管理、修缮工程、

云》2024-01-17建筑物管理、房地产管理四项主营业务。公司发展紧扣时代主题，面对近二十

《“向回看”系列研究7：德国住房租赁年日本新房增长有限，规模拓展以存量和并购为核心，不断提高市场占比；与

市场问题探究——白璧微瑕，切磋琢磨》此同时，企业积极布局海外新兴市场。海外板块成为业务增速重要补充。最后，

2024-03-14公司不断提升专业水平以提高服务质量，通过业务间能力互通提高资源效率，

《“向回看”系列研究8：新加坡组屋模

式（1）——从中新比较，看新加坡组屋以扩充管理底盘为基础实