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2011年初第三轮调控新政解析

2011年新年伊始，新国八条、房产税、加息等一系列重磅政策拉开第三轮调控序幕，在房地产调控已成为常态的大环境下，新一轮政策的出台进一步传达出管理层的调控态度，且政策手段呈现多样性，严控紧限的政策导向在2011年会更深刻影响到整个市场。

一、“新国八条”——第三轮调控开始部署

（一）、背景回顾

自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价在经历了6月首次环比下跌，7、8两月环比持平之后，自9月份开始呈上涨态势，至12月连续4个月保持环比上涨，以及地价的屡创新高，让中央高层对未来房价的高企也充满了担忧。

为了巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院于2011年1月26日推出了“新国八条”见附录一。

（二）、主要内容解读：

1、进一步落实地方政府责任

政策：“国八条”第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。“国八条”第七条规定，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

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解读：明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。此前多次楼市调控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融机构的执行力度。这两条措施针对此而定，规定各地地方政府和金融机构的问责制，不落实调控政策的地方政府和金融机构将被问责，这一政策可以讲是去年楼市调控的“加码”，由此可以推出今年各个地方对楼市各项调控政策的执行力度显然会更大。

另外，更要求地方政府在今年一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标，这不仅为了给各地市民降楼价的信心，更是地方政府对控制房价问责的有力措施。如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“国八条”要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。

2、加大保障性安居工程建设力度——首提公开、公平、公正

政策：“国八条”第七条规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

解读：扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展。针对保障性住房管理，首次提出了“公开、公平、公正”的表述。

3、调整完善相关税收政策，加强税收征管——购房不满5年营业税按卖价全额征收

政策：“国八条”第三条规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。

解读：根据此前的个人转让住房营业税政策，不足5年的营业税按差额征收，

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而新政策则变为全额征收，这意味着征税基数大幅提高，税负也相应显著增加。营业税政策的调整将大幅增加5年内房源的交易成本，从而对打击投资、投机购房的购房者会起到显著的作用，但同时在一定程度上会推高房价。

完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础，“新国八条”推出后1月27日晚，上海、重庆已推出了房产税开征方案，并立即实施，见第二部分详细分析。

4、强化差别化住房信贷政策——二套房首付提至六成

政策：“国八条”第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

解读：这一措施继续收紧房贷政策。之前二套房首付从最早的4成升至5成，现在再进一步把首付提高至6成。这一政策同样在抑制投资型需求外也增加了改善型家庭的负担。政策调控有从调控原来的投资型需求扩大至抑制改善型需求的趋向。

5、严格住房用地供应管理

政策：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

解读：这是国家给各地城市提出了增加住宅用地供应的具体要求，尤其强调要确保保障房建设用地供给要不低于住房建设用地供应总量的70%。原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。

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“国八条”明确土地招拍挂制度改进方向，要求推广“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，这意味着今年全国一二线城市和部分三四线城市将加大限房价的供应量，在一定程度