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境外房地产产品案例研究
OverseasRealEstateProductsCaseStudy2009年8月16日
(双周一次)
LEED-CS认证写字楼——1180Peachtree
项目概况
n项目名称：1180Peachtree（桃树街1180号）
n项目地点：美国佐治亚州亚特兰大市中城
n项目用途：写字楼+少量商业
n竣工时间：2006年2月
n用地面积：9308平方米
n总建筑面积：10.7万平方米
（其中写字楼可出租面积5.92万平方米；商铺可出租面积约3100平方米）。
n总造价：1.2亿美元
n开发商：Hines（汉斯地产）
n物业管理/租赁服务：汉斯地产
n业主：通用电气资产管理公司(GEAM)
n建筑设计：PickardChilton
桃树街1180号是亚特兰大市中城复兴的重要项目，也是该市近14年来建造的最高建筑——地上41层，高196米。项目与新建的音乐厅为邻，用地面积9308平方米，其中近一半面积用作室外公共空间和绿地，绿化率高于同类项目。
桃树街1180号融合了最先进的可持续发展设计，作为美国绿色建筑委员会(USGBC)建筑核心结构及外围护类LEED认证（LEED-CS）的试点项目，该项目是获得LEED-CS银级预认证的第一座高层写字楼，也是最终获得LEED-CS黄金级认证的第二座高层写字楼。
节能环保特色
n项目的主结构体系位于建筑四周，玻璃和喷涂铝材构成的幕墙为高效的空间和能源利用提供了保障。幕墙的纵向棱框可以减少不必要的阳光直射，同时突出幕墙的线条。
n景观规划（包括绿地和硬质景观）与建筑主体以及周边环境的融合是该项目备受关注的方面之一。
n先进的暖通空调设备、高效照明器具和室外空气控制装置、低流量节水管件以及清洁电力供应使该项目的能源之星评分达到92%。
n项目最多可收集25%的雨水和空调冷凝水用于绿化灌溉。
n停车场绝大部分位于地下或楼内，76%的屋面由植物或反射性材料覆盖，以减少热岛效应。
n鼓励使用自行车或公交车等环保交通工具，楼内设置自行车架、淋浴和更衣室、电动车充电站等设施；项目邻近公交车站和快速交通节点。
n使用绿色清洁产品，并采用综合单一流垃圾回收方式，使垃圾运送量减少68%。
基本参数
大堂装修：
-双层12米挑高
-法国巴尔扎克莱姆石地面
-意大利卡拉拉大理石墙面点缀瓦楞玻璃及拉丝不锈钢
-南入口大堂内设两个景观池，用深色鹅卵石做池底，并选用数棵8米高的竹子做主题绿化
写字楼标准层：
-3米净高，全玻璃幕墙；每层利用率比一般写字楼高12%
-8个拐角写字间
-每层设21个独立暖通空调分区
洗手间装修：
-黑色地砖
-意大利卡拉拉大理石洗手台面
电梯：
-15部客梯（其中6部服务于18-27层），意大利卡拉拉大理石及镜面装饰
-2部货梯（其中1部服务于18-27层）
停车位：
-12层停车楼共1200个车位（每100平方米可出租面积配1.9个车位）
2|境外房地产产品案例研究|
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写字楼主要租户：
nKingSpalding律师事务所——主力租户，开发前已确认
nFishRichardson律师事务所
nRabobank（荷兰合作银行）
nRussellReynolds（罗盛咨询）
nEarnestPartners投资管理公司
nAllsteel办公家具集团
桃树街1180号项目启动时，写字楼市场正经历低迷期，但该项目在三个月内完成了约1.86万平方米写字楼的出租（不含主力租户），确保了项目的长期成功。项目2006年初俊工，并于当年被开发商整体出售，平均每平米售价创出亚特兰大写字楼市场新高，利润达到开发成本的80%。2007年初，该项目的整体出租率达到90%，达到当地市场最高水平。
该项目最大租户为世界律师事务所50强之一的KingSpalding，共租用了15-17层和27-41层共18个楼层，约4万平方米楼面，并保有24-26层的部分扩租权。
零售租户：
nTap（餐厅/酒吧）
nTrois（餐厅/酒吧）
nOneGeorgiaBank（银行）
nH.Stockton（男士服装店）
nGatewayNewstand（报刊/便利店）
n1180CarCare（汽车养护店，位于停车楼）
nTheGlassShoeShineShop（皮鞋养护店）
商圈分析：
半径3英里范围内
半径5英里范围内
白天人口
2
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