房地产行业“向回看”系列研究11：穿越周期，七十年稳健前行，NIHONHOUSING，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头.docx

目 录

NIHONHOUSING：日本后开发时代10倍股 7

企业介绍 7

发展历程 7

为什么要研究NIHONHOUSING：解决两个行业疑问？ 8

日本后开发时代：物业行业依旧保持稳健增长 9

人口/建筑高龄化：增量的挑战，存量的机遇 11

个股表现：超越市场，回报丰厚 12

小结：对两个问题回答 14

战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务 14

开发板块：小规模，精品开发商 14

房地产市场恶化，逐步退出开发业务 15

出清存货，压降负债 15

小结：聚焦管理业务，确立四条主线 16

战术层深耕：四大业务板块构建核心优势 16

公司业务构成情况 16

社区住宅管理（住宅管理业务） 18

修缮工程（维修、更新和代建业务） 23

建筑物管理（非住社区管理） 26

房地产管理（建筑托管和经纪服务） 29

风控层慎行：财务纪律严格，流程管理明确 31

财务管控逻辑：管理计划严明，严控业绩指标 31

业务管控：牢固把握提价权（涨价）和降费能力（降成本） 35

风险管控：重视应收账款管理，物业费催缴流程清晰 36

NIHONHOUSING的启示：标杆引领，优势复盘 37

业务有进退，主营有聚焦 37

夯实住宅底盘，资源导流复用 38

开拓海外，因地制宜 39

7. 总结 40

风险提示 41

图目录

图1 NIHONHOUSING主要业务结构 7

图2 NIHONHOUSING发展历程 8

图3 2014-2030年日本楼宇管理市场规模（百亿日元） 9

图4 2022年日本非住宅领域楼宇管理占比情况 9

图5 2014-2030年日本楼宇管理市场规模（百亿日元） 9

图6 2011-2030年日本公寓管理市场规模（百亿日元） 9

图7 2015-2023年日本新建公寓月度平均管理费 10

图8 1989-2021年日本住宅翻新市场规模 10

图9 2014-2023年日本重建改造建筑数量 11

图10 2015-2023年日本建筑物扩建和翻新的建筑投资 11

图11 2000年至今日本各年龄层人口总数及增速 11

图12 2000年至今日本各年龄层人口占比 11

图13 1994-2023年日本住宅建设数量（万个） 12

图14 2018年日本住房存量使用时长情况 12

图15 公司2006-2023财年营业收入及同比增速 13

图16 公司2006-2023财年营业利润及同比增速 13

图17 公司2006-2023财年归母净利润及同比增速 13

图18 公司2006-2023财年利润率表现情况 13

图19 上市以来公司收盘价与市盈率表现情况 13

图20 上市以来公司股票与东京日经225收益率比较 13

图21 公司2005-2008财年公寓开发建设供应户数及其市场占比情况 14

图22 公司2006-2009财年开发建设业务收入及其占比 15

图23 公司2006-2009财年开发建设业务营业利润率 15

图24 公司2006-2009财年存货快速出清 16

图25 公司2006-2009财年有息负债快速压降 16

图26 公司2006-2009财年筹资活动现金流持续流出 16

图27 公司2006-2009财年自有资本比率快速提升 16

图28 公司2006-2023财年各项业务收入占比情况 17

图29 公司2007-2023财年各项业务收入同比增速情况 17

图30 公司2006-2023财年各项业务营业利润率情况 18

图31 公司2016-2022财年社区住宅管理分项收入占比 18

图32 公司2017-2022财年社区住宅管理分项收入同比 18

图33 公司2006-2023财年日本在管公寓规模增速优于日本新房销售增速 19

图34 日本公寓理事会更换物管公司的流程 19

图35 公司2001-2020财年公寓管理订单中存量物业占比逐步提升 20

图36 公司2006-2023财年海外在管公寓户数规模及每年净增户数 21

图37 公司私人区域服务的具体内容 22

图38 公司修缮工程业务规划 23

图39 公司大规模修缮工程流程 24

图40 公司2004-2022财年修缮工程业务收入占比情况 24

图41 公司2004-2011财年修缮工程业务细项毛利率情况 25

图42 公司2004-2022财年大规模修缮业务营业收入 26

图43 公司2004-2022财年小修工程业务