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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷与参考答案

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题：

某房地产开发公司计划开发一片新住宅区，以下是该项目的主要情况：

案例材料：

该住宅区位于市中心附近，交通便利，周边配套设施齐全，包括学校、医院、购物中心等。

项目占地面积约100亩，预计总投资约10亿元人民币，预计开发周期为3年。

公司预计售价为每平方米1.5万元，预计销售周期为2年。

项目预计可提供住宅1000套，其中小户型600套，中户型300套，大户型100套。

公司已与一家知名建筑企业签订了建筑合同，合同金额为总投资的60%。

公司已与一家金融机构签订了贷款合同，贷款额度为总投资的40%，贷款期限为10年，年利率为5%。

案例分析题：

1、根据案例材料，计算该住宅区的预计总收入是多少？

答案：预计总收入=住宅套数×单价=1000套×1.5万元/平方米=15000万元。

2、若项目实际销售周期延长至3年，且其他条件不变，计算该项目因销售周期延长导致的额外利息支出是多少？

答案：额外利息支出=贷款额度×年利率×延长销售周期（年）=10亿元×5%×(3年-2年)=0.25亿元。

3、若项目建设过程中，建筑合同价格上涨至总投资的65%，其他条件不变，计算该项目需要额外增加的建设成本是多少？

答案：额外增加的建设成本=建筑合同价格上涨比例×总投资=(65%-60%)×10亿元=0.5亿元。

第二题

案例材料：

某城市为推动经济发展，决定启动一项大型住宅开发项目。该项目位于该市的东部新区，规划占地100公顷，预计总建筑面积达到1,200,000平方米，涵盖高层公寓、低层住宅、商业设施及公共绿地等多功能区域。为了确保项目的顺利实施，政府与一家知名房地产开发公司签订了合作协议，约定开发商负责项目的整体规划、建设和销售，同时承诺在项目建设期间给予税收优惠和政策支持。

根据市场调研，该项目的目标客户群体主要为中高收入家庭，预期将吸引大量人口入住，带动周边地区的经济发展。然而，在项目推进过程中遇到了一些挑战：首先，由于前期土地征收补偿问题未能妥善解决，导致部分居民对项目持有抵触情绪；其次，建筑材料价格波动较大，增加了建设成本；最后，随着环保意识的增强，公众对于施工过程中的环境污染问题给予了高度关注。

针对上述情况，开发商采取了一系列措施来应对这些挑战。例如，加强了与当地居民的沟通交流，提高了土地征收补偿标准；与多家供应商签订长期合同，锁定建材价格；制定了严格的环境管理方案，减少了施工对周围环境的影响。此外，为了加快项目进度，开发商还引进了先进的建筑技术和管理模式，如装配式建筑和BIM（BuildingInformationModeling）技术的应用。

请根据以上案例材料回答以下问题：

1、分析该项目可能带来的经济效益和社会效益，并讨论如何通过合理的项目规划实现利益的最大化。

答案：

经济效益：该项目将直接创造大量的就业机会，包括建筑工人、物业管理人员以及各类服务业从业者。建成后，将有新的商业设施投入运营，进一步刺激消费增长，促进地方经济繁荣。同时，项目的成功也将提升城市形象，吸引更多投资。

社会效益：改善居住条件，满足中高收入家庭的住房需求，提高居民生活质量。此外，新增的公共绿地和配套设施有助于增强社区凝聚力，构建和谐社会环境。

利益最大化：合理规划功能区布局，优化资源配置，确保不同类型的物业比例适宜；注重环境保护，减少污染排放，赢得社会各界的支持；加强市场营销，提前做好预售准备，保证资金链稳定；积极引入智能科技元素，打造智慧社区，提升项目附加值。

2、结合实际情况，评估开发商所采取的应对措施的有效性，并提出改进建议。

答案：

有效性评估：

居民沟通：通过提高土地征收补偿标准，有效缓解了居民的不满情绪，促进了项目的顺利进行。

成本控制：与供应商签订长期合同，能够有效地规避市场价格波动风险，保持成本相对稳定。

环境保护：制定严格的环境管理方案，不仅降低了施工过程中的环境污染，也提升了企业的社会责任形象。

技术应用：采用装配式建筑和BIM技术，提高了施工效率，缩短了工期，同时也减少了资源浪费。

改进建议：

建立更加透明的信息公开机制，让居民充分了解项目的进展和益处，增加信任度。

探索更多元化的采购渠道，降低对单一供应商的依赖，防范潜在的风险。

加大对绿色建筑技术和可再生能源利用的投资，打造低碳环保的示范项目。

定期组织社区活动，增进居民之间的互动，营造良好的邻里关系。

3、从房地产经济的角度出发，探讨此类大型住宅开发项目对城市发展的长远影响，并说明其可能面临的挑战。

答案：

长远影响：

促进城市更新：大型住宅开发项目往往伴