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保留所有权规则下不动产权利变更的分析

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甲系某汽车配件生产企业，与乙签订了《综合住房奖励协

议》。约定乙作为技术人才引进，甲出资为乙购买商品房一套，以

乙名义登记购买并办理按揭贷款。同时约定，10年之内乙需连

续稳定地在甲处服务;甲享有房屋产权，乙享有房屋的居住权;10

年之内，乙无论以任何形式不能为甲服务，甲有权取消对乙的住

房奖励并追索损失;服务满10年后，乙始享有完全的产权。甲提

供住房后，除工资外，不再支付任何年终奖和例行奖励。协议履

行满4年后，甲以乙不服从工作安排为由，单方提出解除合同及

劳动关系，并诉请法院请求乙返还所住房屋。一审法院以《综合

住房奖励协议》系当事人双方真实意思表示，应以协议约定内容

确定物权归属为由，判决房屋产权归甲所有，乙返还房屋。乙

不服提起上诉，二审期间，甲征得乙同意，撤回诉讼。

本案是一起典型的不动产物权纠纷案件，其事实基础关涉

不动产借名登记协议的效力判断、真实物权权利归属以及不动产

保留所有权履行中所附条件是否成就等物权理论和实务问题。在

研究不动产权利变更及不动产交易当事人之间的利益保护、立法

及司法政策取向等方面，极具标本意义。本文讨论如下问题：第

一，本案所涉的不动产借名购房协议条款是否有效?第二，《综

合住房奖励协议》所附条件未成就时真实物权究属何方?第三，

本案的《综合住房奖励协议》是否属于不动产保留所有权的运用?

应比照适用何种裁判规则?

一、《综合住房奖励协议》之效力判断不动产借名登记协

议的正当性建构

(一)不动产借名购房之概念

在不动产权利变更方面，我国《物权法》采行德国、我国

台湾等地的物权变动理论和立法经验，结合我国物权的历史沿

革、习惯而确立登记生效主义。不动产物权的变更，非经登记，

不生效力。〔2〕本案的《综合住房奖励协议》中，约定甲出资，

以乙的名义向开发商购买商品房一套用于乙居住，登记在乙名

下，甲享有产权，乙只享有居住权。如此约定自属甲乙双方真实

意思表示，但在法律效果上与不动产登记生效下之产权表征产生

冲突，即法律上产权推定人与事实上真实产权人不一致，二者名

实背离。这种现象，实践中大量存在，学理上将其称为借名登记。

在商品房领域，更直接称之借名购房。本案中甲方购买商品房而

以乙方名义登记即属此类。其目的一是解决职工居住需要，二是

达到奖励与员工贡献挂钩的目的。〔3〕目前，国内学者对借名登

记概念的一般表述可以归结为：实际出资人(真实权利人)一方与

另一方(登记名义人)约定，由实际出资人出资购买特定财产，以

另一方当事人的名义登记，不动产实际权利归实际出资人享有，

登记名义人不享有实际权利。〔4〕可以看出，虽然借名购房现象

客观存在，但由于目的各异，样态繁多，有的行为属于脱法行为，

有的又属于法律、法规未禁止而对当事人生活有益的行为，对此

现象，法学理论界产生了对该行为效力肯定和否定之争。为此，

探究本案中借名购房协议的效力状态实有必要。

(二)不动产借名购房协议的性质及效力判断

我国法上不动产变更采行登记生效主义，登记物权人在法

律外观上被视为物权权利的享有者，这在借名登记场合，就会

产生当事人约定改变这一事实之情况。对于无名合同之一种的借

名购房协议，它在当事人双方之间订立，其效力约束合同双方;

从借名登记行为之法律关系对内对外的二维区分上看，它属于

当事人双方的内部关系，因此，其内部协议的效力不应受到诸如

物权登记方生效力、物权登记人推定权利正确等等外部效果的影

响。当事人意思自治应成为主宰协议订立的帝王原则，在此之

外，辅以合同法上一般效力的强制性规范加以检视。在效力分析

上，借名购房协议适用合同效力的一般判断标准。在我国法上，

《合同法》规定了主体须有缔约能力、当事人意思表示真实这两

个与缔约主体意志健康的判断标准，在当事人与外部关系的调适

方面，《合同法》规定了不违反强制性的法律规范和公序良俗的

标准，称为合同目的及内容适法性原则。此外，对于合同标的，

《合同法》还要求标的具备确定性和可履行性标准。

由于客观上借名购房合同的类别多样，目的各异，司法实

践中对于协议的效力判断多采区分原则。对于那些当事人双方生

产生活需要且不违反法律强制性规范的意思自治行为，司法上

以认定其有效为多，以保障私权自由，实现私法促进交易之目

的。与我国法相近的台湾地区法上，对于借名购房协议的效力，