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2016年上半年中国房地产市场调查报告

1.价格：百城整体累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨

新房价格：百城持续上涨创新高，二线城市表现突出

图：百城住宅均价及环比变化

2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅达

1.90%，5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样

本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨

7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月单月涨幅达到历史最高点，为

1.90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。同比来看，百城住宅价格同比

自2015年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨

幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。

图：各线城市住宅均价环比走势

表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅

2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放

缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62

个百分点;二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城

市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度

分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市

涨幅扩大显著。

2、供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落

新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成

图：2010-2016年6月50个代表城市月度成交量走势

市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。2016年上

半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同

比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。具体来看，一季度，在宽松的政

策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均

成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万

平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购

加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等

热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，成交逐步降

温，6月代表城市单月成交同比增幅持续收窄至14.6%;整体来看，据初步统

计，二季度月均成交约4000万平方米，同比增长29.6%，较一季度收窄20.5

个百分点。

(1)库存与去化：去化效果显现，库存消化时间持续下降

图：2010-2016年6月20个代表城市商品住宅成交面积及供应面积走势

成交增幅超过供应，短期需求显著大于供应。上半年，市场供应端仍持续

调整，20个代表城市月均新增供应约1336万平方米，同比增长4.3%;而同期月

均成交1892万平方米，同比增长35.8%，销供比为1.42，较去年同期高出

0.33，短期市场需求显著大于供应。具体来看，无锡销供比最高，达3.05;宿

州、芜湖次之;天津销供比高达1.95;杭州高达1.69;上海高达1.58。

图：2010年至今20个代表城市可售面积与库存消化时间

受益于市场成交快速增长，可售面积及库存消化时间持续下降。据初步统

计，截至2016年6月底，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下

降25.3%，从绝对量来看，库存量位于2013年7月以来最低水平。库存消化时

间方面，今年一季度以来，成交高位运行，库存消化时间持续缩短。截至6月

末，代表城市库存消化时间为7.7个月，较去年末缩短1.9个月，较去年同期

缩短6.1个月。

整体来看，上半年市场高位运行，成交快速增长，库存快速去化。一季度

受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二

手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单

月次高;二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计

下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响

下，市场成交会有下行的压力;重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场

走势;库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。?

1.土地：一线及重点