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有关我市不动产登记历史遗留问题调研报

告

关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登

记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建

成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又

没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上

则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统

一登记的问题。

为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，

优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进

一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗

留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：

一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已

登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。

实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房

管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证

50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由

分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、

证明13.6万份。

二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着

复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、

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建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。

政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等

方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手

续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许

“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这

也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。

政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记

方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于

此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对

政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，

导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成

为历史遗留问题的另一重要成因。

建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项

目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企

业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗

留问题的重要原因之一。

权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度

了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权

登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土

地权属信息，以至无法办理不动产登记。

通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式

综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出

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的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在

问题的成因分析，主要存在以下10种原因。

１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅自改变土地用途；

４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工验收；

６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;７、

因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;８、项目跨宗地建设

或界址不清;９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立

了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;１０、开发

商的土地使用权被抵押或被司法查封等。

在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴

税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有

香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。

三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、2017年10月，市政

府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市

直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问

题处理工作。

２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问

题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》

（政办法[2017]29号）文件。

３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进