2024年资产管理优化-低增速市场下商业地产转型与迭代的必由之路报告.docx

CUSHMANWAKEFIELD

戴德梁行

THINK-IN

中国新影响力计划

低增速市场下商业地产转型与迭代的必由之路

2024年12月大中华区研究部

Betternever

Betterneversettles

目录

第一章

系统化的房地产资产管理

从增量时代迈入存量时代，房地产资产管理重要性凸显以保值增值为核心目标的房地产资产管理

房地产资产管理是涉及投融管退的系统化工程

从粗放分散的管理行为到全生命周期的房地产资产管理体系

第二章

低增速市场下商业地产聚焦运营优化

中国内地甲级写字楼资产管理优化：积极适应租户市场

中国内地购物中心资产管理优化：迎接新消费时代中国内地工厂空间资产管理优化：适应智能制造

建立全生命周期房地产资产管理工作模式的重要性

第三章要点总结第四章

第三章

要点总结

附录

适应变化是关键

房地产资产管理至关重要拥抱科技与创新

写字楼物业零售物业

工业厂房物业

上海中区广场

北京西单大悦城

南京新港生物医药产业园

系统化的

房地产资产管理

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从增量时代迈入存量时代

房地产资产管理重要性凸显

中国房地产高速发展二十几年，由增量市场逐渐步入存量时代

·从1998年房改开始，“住房商品化”全面启动，中国的房地产进入高速发展阶段。

·《中国统计年鉴2024》数据显示，2000-2021年间中国商品房年销售面积从18,637万平方米增加到161,354万平方米，增长7.7倍；商品房年销售额从3,935亿元增长到170,159亿元，增长42.2倍。

·人均住房面积已经从改革开放前不足10平方米，增长到2023年的超过40平米，与日本人均住房面积相当，接近欧美发达国家水平。

·2015年在棚改货币化安置的拉动下开启新一轮去库存，伴随人口的迁移及新型城镇化的发展，部分国内一、二

线及周边重点城市房价开启疯涨模式，市场对资产泡沫的担忧也越来越甚，国家及地方出台各类调控限制政策，房住不炒的调控方针下，力求维护房地产市场平稳健康发展。

·在持续多年的楼市调控影响下，房企过度举债扩张诱发爆雷风险，伴随着新房成交量下滑和房价持续上涨受到抑制，部分地区楼市价格明显回调。中国房地产行业步入调整期，2022年全国新建商品房销售面积同比下降24.3%,并且这种成交量萎缩的趋势持续至今，2024年1-9月，全国新建商品房销售面积同比下降17.1%;房地产开发投资自2022年开始持续下滑，

2023年全国房地产开发投资额同比下滑9.6%。

图1:全国房地产开发投资额及增速走势(2010年--2024年1-9月)

图1:全国房地产开发投资额及增速走势(2010年--2024年1-9月)

180,000

150,000

120,000

90,000

60,000

30,000

-20%

9

房地产开发投资(亿元)——房地产开发投资同比增幅

°

40%

30%

20%

10%

0%

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°

°

0

资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

图2:全国新建商品房销售面积及增速走势(2010年--2024年1-9月)

210,000

210,000

30%

180,000

20%

经过26年的高速发

150,000

120,000

90,000

10%

展，中国房地产市

场爆发式的增量时

0%

代已经逐渐退去，

60,000

30,000

-10%

增量市场空间收缩

-20%

的同时，活跃存量

市场、发掘存量资

0

-30%

产价值的房地产存

量时代已经到来。

全国新建商品房销售面积(万平方米)——同比涨幅

资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

戴德梁行

7

大量持有型存量资产的沉淀，为资产管理的发展提供土壤

为了更加充分的发挥土地价值，土地综合开发成为过去十年间主流的开发模式，特别是在一二线高能级城市的核心区域，以写字楼、商业购物中心、住宅综合开发为代表的城市综合体及商业设施最为多见；电商及线上平台的快速发展亦加速仓储物流等设施的投资兴建……持续建设的同时，持有型的房地产项目不断沉淀为存量资产，同时也不得不面临愈加激烈的市场竞争。

以甲级写字楼为例，根据戴德梁行数据，北上广深四座一线城市的甲级写字楼总存量从2015年的2,296万平方米增加到2024年三季度的4,526万平方米，十年间市场存量翻了近一倍；而需求端自2021年后明显走弱，供应持续放量的情况下租金持续下滑—-2024年三季度北上广深甲级写字楼平均租金较2019年高点分别下降了30.4%、14%、28.2%和28.7%。二线城市也

面临同样供过于求的局面，如成都、杭州、苏州、武汉租金也分别较2019年高点下降