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开发商敛财手段难以想象地产业暴利发人

深省-

中国房地产业的暴利有多大?北京开发商潘石屹无意中

证实,这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净

利润，可以抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。不

少房地产商获利的捷径,是从低买高卖中获取本应属于国家和全

体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常市场

环境中的商人所能想象,房地产业的暴利已成为某些利益群体的

盛宴。

ﻭ敛财模式的新路径

ﻭﻪ

去年,中国房地产市场遇到了少有的好年景，不少开发商

都赚的钵满盆满。然而令人不解的是,

ﻭﻪ

60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为

０.22元，与20０3年相比只增加了０.03元，低于市场平均水平。

那么，与红火的房地产业相应的利润哪里去了呢?原来，房地产

业由于开发持续时间长，环节多，因而不良的公司很容易转移利

润,开发项目赚的钱就转到个人名下,亏损则由上市公司来承担之

事，绝非个案。当今,一种新的敛财模式正被家族房地产企业所

运用。

ﻭ这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需

要大量资金投入时,由旗下上市公司承担成本及风险，在预售款

陆续回笼后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益,以获取

最大收益。此类模式的运作一般是家族企业通过公司A控制上

市公司B，公司C则是A、Ｂ这两家公司共同出资的房地产项

目公司。接下来分三步走:第一步：初期由上市公司承担大部分

成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持Ｃ的绝大部分股

权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”，

成立房地产项目开发公司D.按央行195号文件规定，预付的土

地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出

让金通常来自于银行的贷款,由上市公司提供担保。在预付土地

出让金,取得”四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款,用于设

计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。由

于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担

着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成

本及风险。

ﻭﻭ第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按

照原有政策规定,必须在项目开发至２／3或封顶后才能对外销

售，并对购房者发放按揭贷款。但在实际运作中,往往刚刚兴建

甚至在规划阶段就开始卖“楼花”,所得资金用于后期项目建设,但

会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久,家族公司A

即开始大幅度增资(资金多为预售收入）,取得公司C的绝对控股

地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司Ａ;被家族企业

控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收

益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股

股东，因此在其报表中不必体现,公司Ｃ以后的运作也不得而知。

家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运

用情况。

ﻪﻭ第三步:项目竣工,家族企业享有大部分收益。按照对公司

C的股权比例进行利润分成,家族公司A获得大部分利润,上市公

司B则承担了初期成本及风险,最终却仅获得小部分利润。难怪

经济学家易宪容气愤地质问,“房价上涨这么多，房地产企业给国

家交了多少税,房地产上市公司给股民分了多少红？”

ﻭﻪ

ﻪ地产商的聚财之“道”2004ﻪﻭﻭﻪﻭ年，包括上海在内的不少

地区的税务部门都在检查中发现,大量的房地产企业存在不同程

度的偷漏税行为，约有９0%的房地产企业存在涉税问题。同年,

杭州市审计部门发现,列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达

700０万元;南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进

行了税务检查结果显示,被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税

款行为。某税务策划实战家就曾为某上市公司节税6．２亿元人

民币，而在业界声名鹊起。ﻭﻪﻭ

一位有过六年房地产从业经验的人士透露,调整报表转移

利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移

利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2０００万元”。

另一个房地产企业,则将一些设计工作交给海外自己的关联公司

来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家

大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技

术咨询公司等就有三个,号称多元化经营,实则利用这