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乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

解除房屋买卖协议书

一、法律规定解除情形

合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履

行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损

失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得

不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义

务终止”。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

法律若干问题的解释》涉及合同解除的条文多达10条结合

审判实践，商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以

下几种：1.协议解除；2.根本违约；3.迟延履行；4.法律规

定的其他情形。具体言之，最高人民法院关于审理商品房买

卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对后三种事由明

确列举规定。根本违约：商品房买卖合同订立后，出卖人未

告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立

后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商

品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证

明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋

已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主

体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，

经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有

乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买

受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形：面积误差

比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款

方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同

并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

二、商品房买卖合同程序

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》主要从实体上规定了解除商品房买

卖的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。

根据我国合同法第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，

应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可知，行使

商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。如果通

知已经送达，但对方提出异议之诉，主张合同解除的通知人

对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。

三、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的理解。

商品房买卖合同的解除往往也就影响到后一个担保贷

款法律关系的履行问题，然而，其是否必然导致解除商品房

担保贷款合同呢？司法最高人民法院关于审理商品房买卖

合同纠纷案件适用法律若干问题的解释没有具体的直接规

定，只是在第二十五条第二款规定了两个合同关系都被解除

的法律后果，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、

乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收

受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和

买受人”。对于该款，我们认为，商品房买卖合同的解除不

必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除。后者是否解

除仍然应该根据我国合同法及相关司法最高人民法院关于

审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释来

具体认定。如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保

贷款合同的，作为商品房担保贷款合同的保证人提出解除商

品房担保贷