美国房地产市场研究及其对我国的借鉴意义 2024 -联合资信.docx

美国房地产市场研究及对我国的借鉴意义

联合资信工商一部杨哲李想

本文回顾了美国房地产市场发展历程、分析美国房地产的特征以及长期繁荣的关键因素以及现阶段美国房地产市场的竞争格局，并与我国房地产行业发展现状进行比较分析，结合美国房地产行业的发展历程以及稳态特点，尝试对我国房地产行业未来发展做出判断。

研究报告2

一、美国房地产发展历程回顾

二战后世界格局重塑，美国迅速崛起为全球政治和经济的主导力量。美国战后繁荣亦是房地产行业黄金时代的开端，伴随美国钢铁、汽车、电子、信息技术和互联网等产业的变迁及城市化进程推进，房地产行业历经沉浮，从高速波动的发展逐步趋于成熟稳定的格局。我们将战后美国房地产近60年的发展依据房屋真实价格指数大致分为3个阶段，第一阶段为战后繁荣至危机四伏（1946－1981年），此阶段需求与供给同步发展，真实房屋价格指数由平缓逐步趋于波动；第二阶段为新经济泡沫的催生及破灭（1982－2012年），此阶段房屋真实价格指数波动显著增强，房地产与金融市场绑定加深，房价走向非理性增长并在泡沫破灭后急转直下，2007年到2009年次贷危机中房屋价格指数下降20%以上；第三阶段为后危机时代（2013年至今），在货币和财政政策刺激下真实房屋价格指数逐步修复上行，但新增需求增速放缓，以存量交易和运营为主的行业格局确立。

350

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1981

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194619531960196719741981

真实房屋价格指数

20162023

2012

1988199520022009名义房屋价格指数

注：真实房价指数以1890年为基准（100），通过名义房价指数除以CPI指数计算

资料来源：RobertShiller《IrrationalExuberance》、SPCoreLogicCase-Shiller

图1.1美国房屋价格指数

（一）战后繁荣至危机四伏（1946－1981年）

1945年8月，日本天皇宣读《终战诏书》标志着二战的落幕，近美国人口十分之一的美国士兵回归家庭，而统制经济时期的新建房屋量远满足不了归国士兵的购房需求，住房短缺影响下，1946年至50年代中期房屋真实价格有所抬升。与此同时，美国迎来未来持续约20年的婴儿潮，家庭规模的扩大促使家庭住房面积的要求提升，为后续房地产发展提供了良好的人口基础，1946－1950年成为美国房地产繁荣的开端。

研究报告3

资料来源：美国人口普查局

图1.2美国人口数量及增速（百万人、%）

战后繁荣二十年背后离不开美国制造业发展的支撑。彼时英法德日等工业国家遭受战争重创，唯美国保留着完好的工业实力，在绝对优势下以美国为中心的贸易与货币体系确立。美国以钢铁和汽车工业为主导的制造业在旺盛的战后重建需求下快速发展，同时美国于战争中积累的科技储备在战后开始推向民用领域，以IBM为代表的美国电子产业巨头掀起第三次科技革命序幕，企业生产效率快速提升，人均可支配收

入快速增长，购房主力中产阶级崛起。

9.00

7.00

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美国:部门生产率和成本指数(每小时产量):非农企业:同比

线性(美国:部门生产率和成本指数(每小时产量):非农企业:同比)

资料来源：Wind

图1.31948－1981年美国企业生产效率（%）

60,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.00

0.001945

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10.008.006.004.002.000.00-2.00-4.00-6.00-8.00

美国:人均可支配收入:不变价美国:人均可支配收入:不变价:同比

资料来源：Wind

图1.4美国人均可支配收入（美元、%）

二次工业革命完成及二十世纪初欧洲移民潮