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城镇老旧小区改造新技术探索之路

作者：刘辉李湘琳

来源：《中国房地产业·中旬》2021年第09期

【摘要】课题以“以人为本”为设计理念，通过现状综述对政策背景、理论研究和国内外相

关实践展开研究，对人的需求进行分析，在实地调研和案例研究的基础上，根据改造基本流

程，形成分等级、分类别，具有地区适宜性的改造技术体系，建立改造技术清单库，并给出技

术组合方式和应用场景建议。同时结合现行建设管理机制提出推进改造的工作方式，最后通过

示范项目的反馈推动研究成果在实践中的应用，进一步完善研究成果。

【关键词】适宜推广应用；新技术；资源节约；适老化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.26.015

、研究背景1

随着我国经济的飞速增长，城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区更新改造

作为民生重点工程，依赖于城市现代化和环保可持续发展逐步前进。2016年2月，中共中

央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6

号）；2018年，国务院《政府工作报告》指出“要有序推进城中村、老旧小区改造，完善配套

设施，鼓励有条件的加装电梯”“让广大人民群众早日实现安居宜居”；2020年7月国务院办公

厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造

工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，

促进经济高质量发展。

为响应国务院文件，落实江苏美丽宜居城市暨城镇老旧小区改造工作要求，由江苏省住房

和城乡建设厅科技发展中心牵头，组织开展了“城镇老旧小区改造适宜推广应用新技术研究”

（以下简称“新技术研究”），通过研究形成适宜技术体系和技术推进机制等一系列成果，全面

支撑江苏省城镇老旧小区改造工作。

本课题的研究对象重点是2000年底前建成的城镇老旧小区；对2000年后、2005年前建成

的，且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。

、现状研究2

江苏省的城镇老旧小区改造一直走在全国的前列，2018年推进了120个省级宜居示范居

住区建设；2019年推进了320个老旧小区综合整治和130个省级宜居示范居住区建设，完成老

旧多层住宅加装并投入使用电梯1047部。截止2020年底，全省改造老旧小区9757个，惠及

居民336万户。但目前老旧小区改造存在问题也比较多，一方面，待改造的老旧小区数量多，

改造需求多样化，改造措施技术含量不高，类型较传统；另一方面，改造技术应用选择与成本

关联性较强，涉及多方利益，相关推进和管理机制不完善。

课题组针对老旧小区的现状问题，赴上海、杭州、成都和北京等地实地调研，从建筑单

体、基础设施、住区内环境、住区外环境、运维管理和长效机制六个部分进行案例研究分析，

通过进一步的问卷调查等样本分析，梳理得出百姓集中的诉求主要是在安全、健康、便利、环

境和管理等方面。老旧小区改造需要从单一的自上而下转向更为广泛和整体性的综合改造，不

仅要改造住宅本身，也要对环境和配套进行提升。

、城镇老旧小区改造适宜推广应用新技术体系研究3

适宜推广应用新技术体系3.1

参照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）、《住宅设计标准》（DB32/3920-

2020）、《江苏省建设领域“十四五”重点推广应用新技术》等一系列标准技术文件进行适宜推

广应用新技术的分类研判，主要从安全耐久、健康舒适、生活便利、环境宜居、资源节约、运

维管理六大方面进行系统梳理、归纳、总结，初步建立了新技术研究体系。具体内容如下：

（1）安全耐久

安全是最基本的需求，耐久性与房屋质量、使用寿命直接关联，是建筑安全性的重要保

证。老旧小区建设时间早，安全、耐久性能大部分都已无法满足现行标准。为保障老旧小区建

筑安全，延长建筑寿命年限，提升安全可靠度，对老旧建筑进行安全耐久性提升极其重要。在

新技术研究体系中重点关注结构安全、耐久性改善、公共设施与管线管网、防护设施四个方

面，包括住宅安全性评估、抗震加固、屋面耐久性改善、外墙耐久性改善、室内耐久性改善、

供排水管网系统改造、管线综合管理、消防系统和构件安全完善等。

（2）健康舒适

健康舒适主要是对声、光、热、温湿度以及空气质量等室内外居住环境改善的需求，有条

件地实现室内恒温恒湿、新风换