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房地产开发项目全过程成本控制措施

摘要：在房地产开发过程中，必须将成本控制贯穿于各个阶段，以利于实现

投资的良性循环。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产开发项目全过程成

本控制措施进行了研究，具有重要的参考意义。

关键词：房地产；全过程；成本控制

房地产的开发是一个动态的过程，现今市场经济变化多端，使得工程投

资的确定、控制和管理也变得更为复杂，这就需要房地产开发商对工程造价进行

全方位、全过程的造价管理，才能提高投资方的经济效益，进而在激烈的房地产

开发市场竞争中稳定发展。房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施

过程中，其包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段。

1决策阶段的成本控制

房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门进行市场调研及项目策划定

位，以确定设计目标和方向，这是投资决策前的重要内容。投资决策阶段主要是

进行可行性研究，是项目投资决策的基础，为了有效控制工程造价，必须做好以

下工作：

1、采用科学的估算方法和根据可靠的数据资料，合理进行投资估算

在投资决策阶段，要根据具体项目和可靠性研究的深度，合理选择科学的估

算方法，以保证投资估算的准确性。根据工程造价的构成，投资估算包括固定资

产投资和铺底流动资金估算，固定资产投资包括设备及器具购置费、建筑安装工

程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费、建设期贷款利息。我们利

用估算方法估算出的投资估算是静态投资的估算，即固定资产投资中的前四项。

因此投资估算时，还要通过对资源风险，贷款利率变动等因素深入分析，估算出

涨价预备费和建设期贷款利息，对涉外建设项目还要考虑汇率的变化，估足投资。

2、合理确定生产规模及正确选择建设地点

投资决策阶段各项热核经济的决策，对项目的工程造价有重大影响，尤其是

生产规模的确定，建设者地点的选择。任何一方面的决策失误都会带来人力、财

力的浪费，甚至是不可弥补的损失。我们知道，当项目单位产品的报酬一定时，

项目的经济效益与生产规模成正比，生产规模越大，其经济效益越高。但是，当

生产规模扩大到一定程度或超过一定的限度时，项目的规模效益因受技术进步管

理水平、项目经济技术、环境等因素的制约而可能出现递减。如果一味追求过大

的生产规模，反而会导致投资收益的低下，工程造价支出的浪费。因此在项目决

策时应根据市场的需求状况、生产技术水平、管理技术水平、环境因素等合理确

定生产规模，控制项目的投资估算，以期单位成本预测收益最佳。

2设计阶段的成本控制

项目决策以后，控制工程造价的关键在于设计阶段。虽然设计阶段费用只占

房地产开发项目全过程费用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但国内

外大量工程造价资料分析表明设计阶段对工程造价的影响程度为35%-75%左

右，这表明设计阶段的造价成本控制是整个项目成本控制的关键。房地产运营的

前端成本控制是有很大的调整空间，地产单位应该在设计阶段进行优化再优化，

没有大胆的优化也就没有更大的利润出现。

2.1进行设计招标，选择设计单位及方案

策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和

招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，择优确定中标方案也就是确定了设

计单位。

中标的方案相对于所有投标方案而言是优秀的，但并不一定就是理想的最终

方案，而未中标的方案也有其优越的地方。建设单位需要对中标与未中标方案进

行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，即进行优化。优化后的方案不仅仅在技术

上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。只有

这样，才能促使设计单位在设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计

阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。

2.2推行限额设计

分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先，按照设计

任务书和投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估

算——主要是对基础类型和设备、材质的控制。再按照批准的初步设计和概算控

制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。既

保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在设计中任意

提高安全系数和设计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，保

证工程造价得到有效控制。

2.3加强出图前审核

从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷在施工前加以克服

时，所花