社会服务行业旅游消费系列专题报告七：谈到冰雪旅游，我们在谈什么？.docx

目录

基础发行要素 4

底层基础资产介绍 4

项目坐落于昆山花桥，短期内周边无可预见新项目供应 4

项目毗邻沪宁高速出入口，均为高标准仓库 4

昆山产业基础雄厚，花桥区域短期内无可预见新项目供应 6

原始权益人为亚太区最大新经济地产平台 6

项目公司运营成效分析 8

23年营收、净利润同比下滑 8

毛利率、净利率不及可比均值，24H1双双回升 9

24H1出租率回升，租金高于预测市场水平 9

21-23年出租率逐期下滑，24H1回升但不及可比均值 9

21-24H1租金整体增长，24H1高于预测市场租金 10

近五成租户来自物流行业，租户集中度高于可比均值 12

超三成租约面积将于未来2年（含）内到期 13

项目估值对比 13

预测25年现金分派率4.67%，不及可比REITs 13

折现率合理，资产估值增值率达266% 14

初步测算P/NAV高于可比REITs平均水平 15

4.424、25年平均资本化率5.46%，高于周边 16

风险提示 16

图表目录

图1：基础设施项目所处区位图 5

图2：昆山物流市场总存量和空置率 6

图3：项目公司股权结构图 7

图4：原始权益人2021-2024年H1营收及利润（单位：百万美元） 7

图5：原始权益人2021-2024年H1毛利率、净利率（单位：%） 7

图6：中航易商仓储物流REIT项目公司营业收入（单位：万元） 8

图7：中航易商仓储物流REIT项目公司净利润（单位：万元） 8

图8：中航易商仓储物流REIT与可比REITs毛利率对比（单位：％） 9

图9：中航易商仓储物流REIT与可比REITs净利率对比（单位：％） 9

图10：2021年-2024年H1，中航易商仓储物流REIT基础设施项目历史出租率（单位：％） 10

图11：2021年-2024年H1，中航易商仓储物流REIT基础设施项目租金水平（单位：元/平方米/日） 11

图12：租户分布情况-行业（单位：％） 12

图13：租户分布情况-单个租户（单位：％） 12

图14：截至2024年6月30日，基础设施项目在执行租约期限分布（单位：%）

..........................................................................................................................13

表1：中航易商仓储物流REIT发行要素概览 4

表2：基础设施项目概览 5

表3：本项目与可比REITs历史出租率对比（合并口径） 10

表4：截至2024年6月末，基础设施项目与区域内租金水平情况（单位：元/平方

米/日） 11

表5：本项目与可比REITs租户集中度对比 12

表6：可比仓储物流REITs分红情况 13

表7：仓储物流REITs首发评估值相比账面值溢价率（单位：%） 14

表8：可比REITs估值情况（单位：元、倍） 15

表9：可比REITs发行规模相比评估值溢价率 15

基础发行要素

根据交易所官网，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中航易商仓储物流REIT”或“本基金”）于2023年12月8日交易所受理，于2024

年6月21日获得证监会注册通过。根据证监会批复，此次募集份额总额为8亿份。

本次询价时间为2024年12月6日，询价区间为2.628元/份-3.200元/份。

根据招募说明书，本项目拟募集资金为24.38亿元，其中拟用于收购基础设施项

目公司股权所支付的现金为23.03亿元。

表1：中航易商仓储物流REIT发行要素概览

发行要素 主要内容

发行要素 主要内容

名称 中航易商仓储物流REIT

资金投向 80%以上投资于基础设施资产支持证券，其余投资于利率债、AAA

资金投向 80%以上投资于基础设施资产支持证券，其余投资于利率债、AAA级信用债、货币市场工具等

基础资产 富莱德昆山物流园一期、富莱德昆山物流园二期、富莱德昆山物流园三期

项目属性 产权类

初步询价区间 2.628

初步询价区间 2.628元/份-3.200元/份

战配、网下、公众初始发售比例 74.01%、18.19%、7.80%预计募集份额（亿份） 8

战配、网下、公众初始发售比例 74.01%、18.19%、7.80%

网下最低认购份额（万份） 1

网下最高认购份