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居住权法律性质浅析

内容摘要：居住权在现代法律文化中大多是以一项宪法权利被人们所熟知的，居住权具有普遍人权的含义，是一种人生而具有的不可剥夺的权利。但是最初的居住权在罗马法中却是以物权（确切的是用益物权）的形式出现的。本文通过对居住权的概念、特征及其作为独立物权存在的合理性进行论述，将居住权这一看似简单的概念进行了系统的法理分析。

关键词：居住权物权用益物权租赁权正文：

居住权作为一个日常生活中并不鲜见的名词，并非生而以物权的面貌出现。《世界人权宣言》第13条第一款说到“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”在这里，“居住权”具有普遍人权的含义，是一种人生而具有的不可剥夺的权利，是与人之本质天然地联系在一起的，也是一国政府应当为本国公民提供的必要保障。同样意义的居住权也出现在《经济、社会、文化权利国际公约》之中。《宁波市》对房屋共有人的居住权进行了规定，目的是为生活中时常出现的共有人权利受侵害的情况提供解决的法律依据，以使共有人都能平等的享受对共有房屋的居住权利。正在制定中的《住宅法》提出了“居者有其屋”的口号，保障居民的居住权是其立法内容之一；同时作为消费者权益保护的一项具体化措施，也把如何保障房屋所有权人依法享有的对其房屋的使用、收益、处置的权利作为该法制定的重要目的，进一步体现国家对市场行为的宏观调控作用。可见，居住权这样一个名词在大多数人头脑中并不陌生。但是，如果从物权的角度来看待它，则其含义就与上述几种概念大相径庭了。

将居住权作为一项独立的用益物权规定与本国物权法中，这在物权立法较为完善的大陆法系国家似乎并不具有普遍性，在我国目前对于物权立法的热烈讨论中也并非一个富有争议的话题。有学者曾经提出应在我国未来的物权法中对居住权进行规定，虽未形成一呼百应之势但也不失为一个具有现实意义的问题。中国人大法工委即将出台的《物权法》征求意见稿将居住权作为用益物权的一种做出了规定，可视为对现实需要的一种回

应。在这里，作为一项独立的物权制度，“居住权”应是指特定人因居住而使用他人房屋的权利。（1）即设定该权利的主体是特定范围内的人（一般情况下是具有特定人身关系的双方，特殊情况下也可以超出这一范围，如老年人与照顾过他的小保姆），而不是任意当事人，这是由于在物权制度中设立这样一项单独的权利的目的所决定的，即满足家庭关系或夫妻关系中对居住的需求。客体仅限于房屋，一般情形中也无法在其他物上设立居住权。居住权人权利的行使对房屋所有人绝对、排他的权利构成一种限制，所有权人及其他人都必须容忍该权利人对作为客体的房屋进行居住而不得干涉。但同时，如有必要，房屋

所有人并不因对他人设立了居住权而丧失对该房屋为共同使用的权利。居住权可以通过合同、遗嘱、法律的直接规定以及时效取得。（2）可见，对享有居住权的一方来说，法律这样一种明确的规定即保证了此项权利具有了对抗一般人的效力，体现了特定人对房屋这一不动产的一种现实性、排他性的支配权。据此，我们可以进一步分析居住权的法律性

质。

第一，居住权是物权而非债权，通过合同设定的居住权与租赁合同设定的租赁权相区别。

对于“物权”的理解，各家学说虽然给出的定义各有侧重，不一而足，但对于其本质含义的理解是大同小异的。物权的特征归根到底，一是直接支配性，一是保护的绝对性。物权所涵盖的所有效力都可以由这两个特性引申出来。（3）前者体现了物权的积极效

果，即无需他人意思或行为介入，即能以自己意思对标的物直接进行管领、实现权利内

容；后者体现了物权的消极效果即除权利人之外的其他任何人都负有不得侵害该权利的消极的不作为义务。（4）而债权则是指特定主体之间请求为一定行为或不为一定行为的权利。物权与债权的区别是显而易见的：物权是绝对权，除权利人之外的一切人均负有不作为的义务，债权是相对权，其效力仅指向特定的义务人，不能对抗第三人；物权是支配

权，权利人权利的行使无需借助他人的行为，债权是请求权，债权人权利的实现取决于特定债务人义务的履行，债权人无权直接支配债务人的财产。物权通过规定人与物之间的关系体现人与人的关系，而债权直接展示人与人之间的关系，物权与债权是内涵完全不同的两种权利，“物权可以定义为对某物的独立支配权，这意味着：对该物的权利行使以及对其不同程度的享用均独立于同一定人的关系。”（5）这里所指“同一定人的关系”也就是债的关系。

“居住权”（habitatio）是指因居住而使用他人房屋的权利。它以他人所有的房屋为权利客体，以排他性的占有、居住为权利内容，包括所有权人在内的其余任何人都不得非法干涉居住权人在权利范围内行使居住权，对于任何妨碍权利行使的