2025年房地产行业投资策略分析报告：止跌回稳，拐点渐近.pdf

行

业

研证券研究报告

究＃industryId＃

房地产

＃title＃

2025年房地产行业年度策略报告：

＃“止跌回稳”，拐点渐近

中性（维持）

investSuggestionChange

行＃＃createTime1＃

2024年12月16日

业

投＃relatedReport＃投资要点

相关报告

＃summary＃

1、“止跌回稳”下，量价出现积极变化。

资《渐行渐近报告三：“止跌回核心城市销售提升幅度和持续性高于以往。一线城市新房成交量在政策后第5周最高达到

策稳”成为地产核心逻辑》2024-政策放松当周的2倍，二手房成交量在政策后第5周最高达到政策放松当周的1.84倍（以

10-28

略《渐行渐近报告二：收入和房2024年930政策当周为基数）。且当前新房、二手房成交量均仍处在较高位置，持续性好于

以往。

报价关系》2024-06-25

积极表述和政策落地，也带来居民预期和信心的变化，价格端也出现积极变化。本次政策

告《渐行渐近系列报告一：居民后，核心城市二手房挂牌价调涨比例明显提升。根据第三方数据显示，2024年10月重点14

杠杆率不提升条件下的地产长

期复苏》2024-05-26城涨价房源占比止跌回升，11月涨价房源占比进一步提升，达近18个月以来占比新高。

2、从9.26政治局会议开始，“止跌回稳”成为地产核心逻辑，很可能会以我们想象得到和想

＃emailAuthor＃象不到的方式实现。地产每个阶段均有核心逻辑，2014年到2020年是居民杠杆和房价的正

循环；2020年以来是去杠杆。棚改去库存、三道红线、贷款集中度管理等这些政策超预期

落地，以我们之前未曾想到的方式实现了特定阶段的政策目标。而9.26政治局会议开始，

“止跌回稳”成为地产核心逻辑，很可能会以我们想象得到和想象不到的方式实现。

且“止跌回稳”大概率没有客观不可逾越的障碍。从海外经济体情况看，杠杆率、收入、人

口这些市场担心影响地产基本面的核心因素，很可能并不会成为地产长期持续复苏的阻碍。

3、止跌回稳可能的路径

1）降利率、降首付、放松限购等政策持续推进：截至2024年三季度末，我国金融机构新

增按揭利率平均3.31%，较2021年高点下降232bp。主要海外经济体房价调整阶段按揭利

率平均下调幅度为296bp。此外，北京、上海、深圳首付、限购等政策也仍有一定空间。

2）政府部门增量财政政策：财政部部长蓝佛安表示，“中央财政还有较大的举债空间和赤字

提升空间”。我们研究发现主要海外经济体地产调整周期普遍有较大力度的财政政策，主要

海外经济体在这期间政府部门杠杆率平均提升幅度34.7个百分点。