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竣工验收及保修阶段的监理措施方案

竣工验收及保修阶段的监理措施

第一节竣工验收监理工作

住宅工程竣工验收一般分三个阶段进行。首先进行分户验

收，然后进行单位（子单位）工程验收，最后进行全部验收。

全部验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并符

合竣工验收标准，且已通过承包方的预验和监理工程师组织的

初验，由业主方工程负责人组织的正式竣工验收。总监组织监

理工程师根据规定和强制性标准条文对承包单位报送的完工工

程的实物质量进行竣工预验收、竣工资料进行审查，并对存在

的问题整改的结果进行复验合格的基础上，向建设方提出竣工

验收的建议，协助建设方组织全部竣工验收。

分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程

竣工验收前，按照国家质量验收规对住宅工程的每一户涉及主

要使用功能和观感质量进行的专门检验。分户检验适用于住宅

工程。分户检验的主体为建设、设计、监理、施工单位和物业

公司。分户检验应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验

收前完成，分户检验合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件。

分户检验是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收。分

户检验对逐户、逐段全数检查，建设、设计、监理、施工单位

和物业公司应全数检查验收，质安监站按要求抽查5%。住宅

工程施工质量分户验收，是相关法规的要求，也是客户的期望。

分户检验应包括下列必须检验项目：楼地面、墙面、天棚

面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室

空间尺寸质量；给排水安装工程质量；电气安装工程质量。根

据省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103-2010）要

求，遵循“谁生产谁负责”的原则，参照《建筑工程施工质量验

收统一标准》GB－2001等国家规定，确定住宅工程分户检验

的主要内容、方法和要求。开工前或开工时，针对该工程实际

情况，应编写该工程分户验收方案，在施工过程中按方案要求

对分户验收质量进行预控。此外，熟悉与分户验收相关的设计

图纸和设计说明，熟悉与分户验收有关的施工质量验收规、施

工技术标准、监理规划、监理细则、分户验收方案和分户验收

相关文件和技术标准，认真审核施工组织设计中分户验收内容

和分户验收方案。

5、在与建设、设计、施工单位进行沟通后，对于分户验

收事后无法整改的质量偏差部分，可以在保证各项工程质量、

强制性标准、设计、施工规范的前提下，对设计文件、施工技

术标准等进行调整或修改，以适应分户验收的质量控制。

6、分户验收是一个复杂、繁琐的系统工程，事前和事中

的质量控制起到关键作用。从基础、主体到装饰装修各阶段全

过程的质量控制尤其重要，针对难以整改的部位施工质量控制

需要加大预控力度。从方案、材料到施工工序的质量控制到位

能够事半功倍。

7、监理在分户验收的施工过程中扮演着非常重要的角色。

施工单位或管理人员往往重视进度，忽视质量。加强监理人员

对分户验收过程的控制责任和职责落实，严格施工过程对分户

验收项目的质量控制，是避免和防止事后验收难过关、交房困

难或业主投诉的有效方式。

三、组织竣工验收是监理工作的重要方面。监理工程师在

工程竣工验收阶段要充分利用自身优势和经验，协助业主方完

成竣工阶段的各项工作。具体包括协助业主方制定验收方案、

整理竣工验收备案所规定的有关文件、按合同规定支付工程款、

组织召开竣工验收会议、实地查验工程质量、签署工程竣工意

见、审核竣工决算以及向当地建设行政主管部门上报竣工验收

备案资料。

在工程竣工验收阶段，监理应督促合同各方做好竣工准备

工作，包括施工、设计、业主等各单位准备技术资料。监理还

应督促承包方进行竣工预验收，并审查承包方提交的验收申请

报告。最后，进行现场初验，为正式验收做好充分的准备。

监理工程师在审查完验收申请报告后，如果认为工程可以

进行验收，就应该组成验收班子对竣工的工程项目进行初验。

在初验中发现的质量问题，应及时以书面通知或备忘录的形式

告知承包方，并要求其按照有关的质量要求进行修理甚至返工。

在初验合格后，监理工程师可以协助业主组织设计单位、

承包方、质监部门等，按照约定时间进行正式验收。正式验收

的步骤一般包括检查工程和审查工程资料，举行现场验收会议

和办理竣工验收签证书。验收签证书应由业主、监理工程师、

承包方共同签字方能生效。

在工程保修阶段，监理应依据《建设工程监理规》、《工

程建设监理合同》和设计文件、工程质